Организация завершила строительство паркинга и сдала документы на регистрацию права собственности; после оформления соответствующего свидетельства организация намерена продавать машино-места в паркинге

.
Можно ли до заключения договоров купли-продажи машино-мест передать их в аренду?
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В ст. 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
На основании ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает только с момента такой регистрации.
Таким образом, согласно действующему гражданскому законодательству до получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости организация не может предоставлять во временное пользование физическим и юридическим лицам машино-места на паркинге.
С момента государственной регистрации при соблюдении всех иных условий ГК РФ организация имеет право предоставлять указанные объекты во временное пользование как физическим, так и юридическим лицам.
Каким образом следует отражать паркинг в бухгалтерском учете и при учете в целях исчисления налога на имущество?
Согласно п. 4 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
В соответствии с п. 5 ПБУ 6/01 и Инструкцией по применению плана счетов (утв. приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н) основные средства, предназначенные для передачи во временное пользование с целью получения дохода, отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе доходных вложений в материальные ценности, т.е. на счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности».
В свою очередь, в соответствии с п. 2 ПБУ 5/01 «Учет материально-производственных запасов» товары являются частью материально-производственных запасов, приобретенных или полученных от других юридических или физических лиц и предназначенных для продажи.
Таким образом, при признании объекта в качестве товара или основного средства следует оценивать его назначение исходя из цели использования такого объекта, то есть рассматривать его с точки зрения соответствия критериям, установленным п. 4 ПБУ 6/01 или п. 2 ПБУ 5/01.
При этом подтвердить назначение объекта, по нашему мнению, целесообразно документально. Нормативно такое правило не установлено, однако в силу п. 1 ст. 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Соответственно, для правильного разграничения учета рассматриваемых объектов (счет 03 «Доходные вложения в материальные ценности» или счет 41 «Товары») подтверждение намерения использования объекта, по нашему мнению, целесообразно оформлять приказом.
Поскольку изначально указанные объекты предполагалось использовать исключительно для продажи, то при наличии доказательства такого намерения (например, приказа) и отсутствии иных намерений (отсутствии информации о возможной сдаче указанных объектов в аренду: рекламной информации, преддоговорной работы с арендаторами) их учет следует вести в составе материально-производственных запасов (счет 41 «Товары»).
С момента изменения цели использования машино-мест (соответствия объектов условиям признания основных средств, изложенным в п. 4 ПБУ 6/01), по нашему мнению, следует внести изменения в учет указанных объектов.
При этом изменение цели использования объекта следует оценивать на основании:
1) преддоговорной работы по привлечению арендаторов, в том числе наличия переписки;
2) использования рекламы о сдаче в аренду указанных объектов;
3) внутренних документов, свидетельствующих об изменении намерения в отношении указанных объектов (приказа, распоряжения).
Особое внимание организации следует уделить моменту включения указанных объектов в налоговую базу по налогу на имущество.
Так, согласно п. 1 ст. 374 НК РФ для включения объекта в базу по налогу на имущество объект должен быть учтен на балансе в составе основных средств.
Критерии, установленные п. 4 ПБУ 6/01, будут выполняться уже на стадии изменения цели использования объекта. Поэтому, исходя из п. 4 ПБУ 6/01, на стадии изменения цели использования объекта такой объект, по нашему мнению, следует включать в налоговую базу по налогу на имущество.
Кроме того, необходимо принять во внимание, что организация осуществляет продажу (сдачу в аренду) не всего паркинга в целом, а отдельных машино-мест, при этом, как правило, в документах о праве собственности они не обособлены (оформлены долями в общем имуществе, без указания конкретного месторасположения в паркинге либо номера парковочного места).
Согласно п. 6 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект. Инвентарным объектом основных средств признается объект со всеми приспособлениями и принадлежностями или отдельный конструктивно обособленный предмет, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций.
Если объектом договора купли-продажи (аренды) является отдельное машино-место, то его следует учитывать как отдельный инвентарный объект, предназначенный для выполнения определенных самостоятельных функций. Такой учет, по нашему мнению, не противоречит п. 6 ПБУ 6/01 и п. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которым в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Если разграничение машино-мест определено в плане паркинга, но не определено в свидетельстве на право собственности, то организации следует документально зафиксировать взаимосвязь правоустанавливающих документов и объектов учета на основании технической документации (плана) паркинга.



• · Брызгалин А.В., Головкин А.Н. и др. Кредиты и займы: бухгалтерский и налоговый учет. — «Налоги и финансовое право», 2010 г.