Иностранная организация не рассматривается как имеющая постоянное представительство, если она осуществляет деятельность на территории Российской Федерации через брокера, комиссионера, профессионального участника российского рынка ценных бумаг или любое другое лицо, действующее в рамках своей основной (обычной) деятельности.

Согласно п. 6 ст. 5 Соглашения между Правительством Российской Федерации и Правительством Республики Кипр об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы и капитал от 05.12.1998 предусмотрено, что предприятие одного Договаривающегося Государства не будет рассматриваться как имеющее постоянное представительство в другом Договаривающемся Государстве только потому, что оно осуществляет предпринимательскую деятельность в таком другом Государстве через брокера, комиссионера или любого другого агента с независимым статусом при условии, что эти лица действуют в рамках своей обычной деятельности.

В отношении юридического лица рамки основной (обычной) деятельности следует считать установленными, в частности, в учредительных документах этого лица и (или) лицензии, так же как и в ином разрешении компетентного государственного органа.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что деятельность российской организации в пользу кипрской компании по агентскому договору осуществляется в рамках обычной (уставной) деятельности и не подвергается подробным инструкциям и полному контролю со стороны кипрской компании, деятельность российской организации по заключенному с кипрской компанией агентскому договору, по нашему мнению, не приводит к образованию постоянного представительства кипрской компании для целей налогообложения в Российской Федерации.

Что касается вопроса об удержании налога у источника выплаты российской организацией, необходимо отметить, что согласно пп. 6 п. 1 ст. 309 и п. 1 ст. 310 Кодекса доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, относятся к доходам иностранной организации от источников в Российской Федерации и подлежат обложению налогом на прибыль, удерживаемым у источника выплаты доходов, за исключением случаев, установленных п. 2 ст. 310 Кодекса.

Согласно п. 4 ст. 309 Кодекса при определении налоговой базы по доходам, указанным в пп. 6 п. 1 ст. 309 Кодекса, из суммы таких доходов могут вычитаться расходы в порядке, предусмотренном ст. 268 Кодекса.

Указанные расходы иностранной организации учитываются при определении налоговой базы, если к дате выплаты этих доходов в распоряжении налогового агента, удерживающего налог с таких доходов в соответствии со ст. 309 Кодекса, имеются представленные этой иностранной организацией документально подтвержденные данные о таких расходах (например, договор купли-продажи объекта недвижимости, платежные документы).

В соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 284 Кодекса сумма выплачиваемого резиденту Кипра дохода от реализации недвижимого имущества, находящегося на территории Российской Федерации, подлежит обложению налогом на прибыль в Российской Федерации по ставке 20%.

Вывод содержится в письме Минфина от 19 апреля 2011 г. N 03-08-05.