«Хорошие люди москвичи, но квартирный вопрос их испортил…»

В сегодняшней Москве хочется добавить, что не только квартирный вопрос, но и земельный не дает покоя москвичам. Сегодня на слуху у всех дело «Речника». На проблему с «Речником» обратили внимание только после сноса построек. Но это вопрос системного решения проблемы.

Кончено, имеется двоякое мнение на эту проблему, но разве право можно трактовать по-разному?

Позиция против Речника

1. По данным официальных лиц в 1956 году начальник управления, не имея на то полномочий, решил выделить в районе Карамышевского гидроузла землю под коллективные сады. В 1957 году было создано садовое товарищество «Речник», а садоводы получили участки по 1000 кв. м в бессрочное пользование, что через пару лет было признано самозахватом.

2. В 1980 году Моссовет отвел земельный участок в Крылатском под благоустройство и озеленение, и все самовольные постройки подлежали сносу. Решение не было исполнено ни тогда, ни в 1983 году, когда Кунцевский исполком обязал граждан освободить садово-огородную территорию.

3. В 2006 году правительство занесло Карамышевский гидроузел в перечень критически важных объектов, а московская комиссия по пресечению самовольного строительства объявила все постройки «Речника» незаконными.

4. В Москве за последние пять лет были обнаружены 539 таких самовольных построек. 199 из них суд уже постановил снести.

Позиция в пользу Речника

1. Речник имеет действующий договор и свидетельства БТИ.

2. Закон обратной силы не имеет, а данный участок вошел в природоохранную территорию только с 1997 года, тогда как жители «Речника» имеют договор, датированный 15 февраля 1957 года, но еще в 1933 году после решения о строительстве канала Москва–Волга землю в Крылатской пойме передали в бессрочное пользование управлению Канала имени Москвы, которое и распоряжалось ей. В 1966 году Совет министров РСФСР разрешил садоводам возводить на землях коллективных садов летние домики.

3. В 2000 году садовое товарищество было преобразовано в садоводческое некоммерческое партнерство «Речник», а в 2004 году его размещение согласовало Московско-Окское бассейновое управление.

4. Имеются решения и в пользу жителей. Мосгорсуд отклонил иск Межрайонной природоохранной прокуратуры, просившей признать недействительным договор, согласно которому поселок «Речник» имеет право занимать землю в пойме Москва-реки в районе «Крылатское». Как сообщила адвокат садового товарищества Наталия Сальникова, Мосгорсуд сегодня отказал прокуратуре в исковых требованиях и признал договор от 15 февраля 1957 года действительным .

Двойные стандарты

Двойные стандарты существуют не только в мире в отношении России, но и в Москве по отношению к земле.

1. Дачникам из поселков «Речник» и «Огородник» сложно понять природоохранный пафос затеянной против них кампании. На их глазах третий год продолжается строительство Звенигородского проспекта, который сложной чередой автотрасс, мостов и тоннелей соединит Садовое кольцо с Новорижским шоссе. Все эти обстоятельства не помешали Минприроды утвердить два заключения государственной экологической экспертизы этого проекта — в 2003 и 2004 годах — и, по сути, легализовать вмешательство строителей в природоохранную зону. Часть маршрута проходит по Москворецкому парку, а уникальный по форме и габаритам s-образный мост с рестораном наверху раскинется почти над головами «речников». Москворецкий парк относится к категории особо охраняемых природных территорий (ООПТ), для защиты таких территорий в Москве с 2001 года действует специальный закон, основанный на федеральных нормах. Закон, в частности, запрещает прокладку дорог в ООПТ, не связанных с обеспечением охраны и содержания территории. Тем не менее дорожное строительство отнимает у парка 6,7 га. Причем больше всего пострадают именно пойменные земли, то есть расположенные в водоохранной зоне .

2. На месте нынешних садовых поселков «Речник» и «Огородник», расположенных на берегу Москвы-реки и намеченных к сносу, решено построить … спортивный парк с гольф-клубом, хоккеем на траве, гостиницами для спортсменов и подземными автостоянками . Вместе с тем, по документам вместо коттеджного поселка «Остров фантазий» должна быть детско-юношеская спортивная школа, а на Татаровском озере, между Гребным каналом и каналом имени Москвы, — воднолыжный клуб. Но его там нет, потому что парк-отель «Остров фантазий» занимает почти половину береговой линии. И как признано московским правительством, «Остров фантазий» построен без нарушений. С точки зрения правительства Москвы, именно в «Речнике», а не в «Острове фантазий», обитают воротилы, самозахватившие канал имени Москвы и угрожающие городу экологической катастрофой . На противоположном (от «Речника») берегу юридически никакого поселка нет. Согласно постановлению правительства Москвы, по географически наиболее близкому адресу: Карамышевская набережная, 13, корп. 2, землю арендует Московская городская поисково-спасательная служба. Однако там разместились красивые трехэтажные кирпичные коттеджи и причал для яхт. По результатам проверки межрайонной природоохранной прокуратуры Москвы выяснилось, что участки в природоохранной зоне занимают ЗАО «Вираж» и некоммерческий благотворительный фонд «Ветеран». В число учредителей обеих структур входит Марк Михайлович Вайнштейн, известный как банкир (учредитель ООО «Руссобанк») и антиквар (учредитель ООО «Антикварная коллекция»). «Спецобъекты» на территории Москворецкого парка встречаются не только по берегам канала имени Москвы. Взять, к примеру, жилой комплекс «Екатериновка». Он вырос на земле Министерства обороны РФ, посреди серебряноборского лесничества. Возможность что-то построить тут появилась благодаря распоряжению мэра Москвы от 30.04.2002 №260-РМ «Об обеспечении жилой площадью военнослужащих Главного управления Генерального штаба Вооруженных сил Российской Федерации в 2002 году и последующие годы»; чуть позже появилось распоряжение правительства Москвы от 26.11.2002 №1843-РП о строительстве жилого комплекса по адресу: Рублевское шоссе, вл. 58. Юрий Алпатов, префект Западного административного округа отмечает следующее: «Земельные участки, занятые садовыми товариществами «Речник» и «Огородник», были выделены в 50-е годы под коллективный сад, без права межевания и возведения капитальных строений. В последующие годы условия использования этой территории были нарушены — участки незаконно поделены, огорожены и так же незаконно, без каких-либо разрешений, на них возведены дома. В силу действующего законодательства право собственности на объекты самовольного строительства не возникает. И такие объекты по закону подлежат сносу. Комплекс «Остров фантазий», включающий спортивно-оздоровительный центр, Дом физкультурника, Дом лыжника и велосипедиста, дома временного проживания, был построен на основании надлежащим образом оформленной исходно-разрешительной и проектно-сметной документации, введен в эксплуатацию. Земельно-правовые отношения также оформлены с соблюдением всех законодательных норм».

3. Руководитель департамента земельных ресурсов Москвы Виктор Дамурчиев заявил, что земля, предоставленная в свое время товариществу «Речник», выделялась лишь под садоводство. На вопрос, есть ли у города свидетельство на эту землю, руководитель департамента ответил: «Да, Москва имеет свидетельство на территорию «Речника». Но если бы даже его не было, она все равно была бы в ответе за нее. Дело в том, что в столице имеются земли, принадлежащие РФ и принадлежащие городу. Теми же, что не разграничены, по закону все равно занимается Москва и осуществляет там свои полномочия» . Таким образом, если у Москвы не оформлены документы, то оформить документы без воли правительства Москвы не возможно, несмотря на объявленную «дачную амнистию». «Остров фантазий» оформил долгосрочную аренду на 49 лет у Правительства Москвы, «Речнику» же такая воля не была оказана.

Возможности выкупа земли в Москве

25 октября 2001 года в Российской Федерации был принят Федеральный закон N 136-ФЗ «Земельный кодекс РФ», статьями 28, 29 и 36 которого было установлено право юридических лиц, имеющих в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретать эти земельные участки в собственность. Тогда же был принят Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», статьей 2 которого была установлена цена земли при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений В том же году был принят Федеральный закон № 178-ФЗ от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьей 28 которого был установлен порядок и сроки выкупа земельных участков. 25 октября 2001 года в Российской Федерации был принят Федеральный закон N 136-ФЗ «Земельный кодекс РФ», статьями 28, 29 и 36 которого было установлено право юридических лиц, имеющих в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретать эти земельные участки в собственность. Тогда же был принят Федеральный закон от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ», статьей 2 которого была установлена цена земли при продаже в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений В том же году был принят Федеральный закон № 178-ФЗ от 21 декабря 2001 г. «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьей 28 которого был установлен порядок и сроки выкупа земельных участков. Но, во-первых, результате кадастровой оценки оказалось, что в столице существует гигантский разрыв в стоимости различных участков земли: от $300 тысяч до $13 миллионов. А, во-вторых, появление «земельного кадастра» совсем не означает, что существует законная возможность приобрести землю. По разным причинам московское правительство отказывает в выкупе земельных участков. Сначала выполнение требований закона было невозможно в связи с отсутствием закона, предоставляющего полномочия и регламентирующего продажу земельных участков в г. Москве. Сначала в мэрии были убеждены в неконституционности федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 года в части, устанавливающей цену земли в крупных городах в размере от 5 до 30 ставок земельного налога. С точки зрения столичного правительства, эти документы «устанавливают нерыночные, заниженные цены продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности». И в августе 2002 года правительство Москвы направило соответствующий запрос в Конституционный суд (КС), однако в ноябре 2004 года Конституционный суд вынес определение «отказать в принятии к рассмотрению запроса правительства Москвы», а 14 января этого года решение суда вступило в силу. Однако несмотря даже на неконституционность намерений у столичного правительства своя позиция по вопросу продажи земли. Нормативный акт, регулирующий порядок и правила передачи в частную собственность земельных участков, был принят Правительством Москвы только 27 июня 2006 года в виде Постановления № 431-ПП от 27.06.06 г. «О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность», которым были утверждены «Порядок передачи в собственность земельных участков собственникам зданий, строений, сооружений, а также примерные формы Договора купли-продажи земельного участка, Решений о предоставлении земельного участка в частную собственность и Акта приема-передачи земельного участка. Постановлением Правительства Москвы от 29.05.2007 г. N 411-ПП в Постановление Правительства № 431-ПП были внесены изменения, в том числе пунктом 3 был утвержден Регламент подготовки документов Департаментом земельных ресурсов города Москвы в режиме «одного окна» при передаче земельных участков в собственность. Согласно этого Регламента договор купли-продажи земельного участка и акт приема-передачи должны быть выданы заявителю в срок не более 105 рабочих дней с даты подачи соответствующего заявления. Однако решения по поданным заявлениям не рассматриваются или рассматриваются с нарушением этих сроков. Ведь за отказ в регистрации права правительство ответственности не несет. Таким образом, продажа земли осуществляется не всем заявителям. А те, кто является счастливым покупателем, не всегда оплачивает свою покупку. Так, по заявлению руководителя столичного департамента земельных ресурсов Виктора Дамурчиева, на 2,2 млрд рублей были отменены правоустанавливающие и распорядительные документы, поскольку потенциальные землепользователи не подтвердили оплату. Сегодня задолженность перед городом составляет около 1,5 млрд рублей .

Судебные решения

Не секрет, что больше всего судебных решений по земельным вопросам выносится именно в Москве. Московские власти часто не отвечают на обращения с заявлением о выкупе земельного участка, при этом спешат к привлечению к административной ответственности. Но суды иногда встают на сторону заявителей. Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 12.01.2006 N КА-А40/13130-05-П, суд правомерно удовлетворил заявление о признании недействительным ненормативного акта государственного органа о привлечении к административной ответственности за самовольное занятие земельного участка, т.к. заявитель не мог оформить земельный участок на праве собственности по независящим от него причинам, несмотря на обращение с заявлением о выкупе земельного участка к компетентному органу, от которого на момент составления протокола не был получен ответ. Сделки по продаже земли также оспариваются в судебном порядке в связи их с непрозрачностью. В качестве примера можно привести, например Постановление ФАС Московского округа от 27.08.2009 N КГ-А41/6106-09 по делу N А41-11744/08, в котором суд направил дело по иску о признании недействительными в силу ничтожности договора купли-продажи объектов недвижимости и договора купли-продажи земельного участка на новое рассмотрение, так как судом не было установлено, на что была направлена воля сторон при заключении оспариваемых договоров, не дана оценка тому, что оба договора сторонами были полностью исполнены. Согласно Определению ВАС РФ от 25.12.2009 N ВАС-12777/09 по делу N А41-11744/08 «в передаче дела о признании ничтожными договоров купли-продажи для пересмотра в порядке надзора отказано, так как отсутствие в договоре купли-продажи объектов незавершенного строительства условия о юридической судьбе участка не влечет его недействительности, отсутствие сведений об объектах недвижимости, купля-продажа которых тому же покупателю оформлена другим договором, более ранним, не свидетельствует о намерении «разъединить» судьбу земли и находящихся на ней объектов».

В целом можно сделать вывод о том, что механизм продажи земли, не прозрачен, несмотря на наличие многочисленных актов федерального значения, в Московском и других регионах существуют реальные проблемы с выделением, продажей земли, а также с приведением в соответствие новых норм с ранее действующими. Действительно не понятно, почему не все имеют равные права воспользоваться результатами дачной амнистии или правом на выкуп земли. Также хотелось бы подчеркнуть, что пока существуют «двойные стандарты» по отношению к различным участникам рынка, по настоящему рыночные отношения не построить.