Решение жилищной проблемы в новых социально-экономических условиях для большинства граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, связано с использованием государственной поддержки (безвозмездные субсидии, льготные кредиты и др.) при строительстве, реконструкции, покупке и эксплуатации жилья.
В налоговом кодексе предусмотрены некоторые льготы.
Например, установлены льготы при приобретении жилья по НДС. Налогообложение в льготном налоговом режиме при реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передачи доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир осуществляется в том случае, если передача права собственности, оформленная в установленном порядке, произошла начиная с 1 января 2005 г., вне зависимости от учетной политики продавца для целей налогообложения и, соответственно, вне зависимости от даты оплаты указанного имущества покупателем[1]. Статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственнику квартир в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной комнаты.
В соответствии с пунктом 5 статьи 168 НК РФ при реализации товаров, операции по реализации которых не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения), расчетные документы, первичные учетные документы оформляются и счета-фактуры выставляются без выделения соответствующих сумм налога. При этом на указанных документах делается соответствующая надпись или ставится штамп «Без налога (НДС)».
Отсутствие налогооблагаемой базы по НДС подтверждается и судебной практикой, в частности, Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.08.2008 N А78-3257/07-С3-12/167-Ф02-4129/08 по делу N А78-3257/07-С3-12/167. В нем суд указал, что общество реализовало квартиры после 01.01.2005, поэтому при исчислении НДС полученные под предстоящую реализацию авансы не включаются в налоговую базу, поскольку такие операции в соответствии с пп.22 п.3 ст.149 НК РФ не облагаются НДС.
Льготы, привилегии законодательством предусмотрены лишь для строительных компаний, кредитных организаций и других участников ипотечного кредитования, но не для тех, кто больше всего в них нуждается. Остался нерешенным вопрос о целевых дотациях для потребителей, при этом оставаясь «дотационным» для строителей жилья, ипотечных компаний и др. Именно поэтому необходимы проведение мониторинга законодательства об ипотечном жилищном кредитовании, ипотеки жилища и разработка концепции с позиций социальной защиты обездоленных граждан[2].
Кроме того, позитивным изменением в области налогообложения можно назвать снижение ставки. Федеральным законом от 26.11.2008 N 224-ФЗ с 1 января 2009 г. ставка по налогу на прибыль снижена до 20%. Однако в целом, данная ставка выше, чем в некоторых других странах, что не может стимулировать строительство.
Для граждан предусмотрены также налоговые льготы, которые скорее имеют косвенный характер — это имущественный вычет по налогам.
Имущественные вычеты предусмотрены как при отчуждении, так и при приобретении имущества.
Имущественные налоговые вычеты при отчуждении имущества урегулированы нормами ст.220 НК РФ (а также отчасти п.18 ст.214.1 НК РФ). Этот тип вычета включает три разновидности:
— имущественный налоговый вычет по доходам;
— имущественный налоговый вычет по затратам;
— имущественный налоговый вычет по выкупной стоимости.
Имущественные налоговые вычеты при приобретении имущества урегулированы нормами ст.220 НК РФ.
В целом, имущественные вычеты имеют ряд недостатков:
1. ограниченный размер имущественного вычета;
2. ограниченное действие вычета;
3. поддержка тех слоев населения, которые итак в состоянии приобрести жилье.
Таким образом, косвенная поддержка осуществляется в части обеспеченных граждан (возможность вернуть часть НДФЛ), кроме того, лица, не получающие доход перед покупкой квартиры, но получавшие его ранее фактически лишаются возможности получить его. К таким лицам относятся:
— беременные женщины;
— пенсионеры;
— неработающие;
— индивидуальные предприниматели, которые ранее работали по найму.
[1] Письмо ФНС от 9 декабря 2004 г. N 03-1-08/2467/17@
[2] Пашов Д. Ипотека — не доступное жилье, или Ипотека в Национальном проекте «Доступное и комфортабельное жилье — гражданам России» // СПС КонсультантПлюс. 2006.