В части налогообложения собственности у собственников может возникнуть множество вопросов как в части планирования налогов, так и в части возможного уменьшения налогов.
Основными налогами, которые уплачивают собственники, являются следующие:
— налог на имущество;
— налог на землю.
Ставка налога на имущество устанавливается законами субъектов РФ и не может превышать 2,2%.
Следует отдельно выделять налог на имущество физических лиц и организаций.
При планировании следует учитывать возможность освобождения от налога на имущество организаций.
Так не признаются налогоплательщиками организации:
— перешедшие на упрощенную систему налогообложения;
— переведенные на уплату единого налога на вмененных доход;
— перешедшие на уплату сельскохозяйственного налога;
— являющиеся организаторами Олимпийских игр или участниками инновационных проектов «Сколково».
Освобождается от уплаты налога:
1) организации и учреждения уголовно-исполнительной системы;
2) религиозные организации;
3) общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80 процентов,;
организации, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов указанных общероссийских общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50 процентов, а их доля в фонде оплаты труда — не менее 25 процентов, — в отношении имущества, используемого ими для производства и (или) реализации товаров
иное, определенное в ст.381 НК РФ.
Таким образом, возможно спланировать освобождение от налога на имущество, например:
— путем перехода на упрощенную систему налогообложения;
— путем создания организации инвалидов;
— иное.
Вместе с тем, если компания все-таки выступает в качестве плательщика налога на имущество, то необходимо планировать:
— поступление имущества;
— выбытие имущества;
— стоимость основных средств на отчетную дату.
Формула планирования может выглядеть следующим образом:
Ср Год Ст = (ОС на 1 января 2011 г. + ОС на 1 февраля 2011 г. + … + ОС на 1 декабря 2011 г. + ОС на 31 декабря 2011 г.) / 13 мес.
Рассмотрим пример:
Стоимость имущества составляет (12 месяцев +1): 100 000 + 120 000 + 10 × 150 000 + 120 000 = 1 840 000 руб. Количество месяцев в налоговом периоде — 12.
Стоимость имущества для целей налогообложения = 1 840 000 / (12 + 1) = 141 539 руб.
Согласно п. 1 ст. 382 НК РФ сумма налога исчисляется по итогам налогового периода как произведение налоговой ставки и среднегодовой стоимости.
Сумма налога = 141 539 × 2,2% = 3 114 руб.
Имущество тесно связано с землей и чаще всего налогоплательщики платят:
— земельный налог;
— арендную плату.
В этой связи в части планирования земельного налога следует осуществлять с учетом данных особенностей.
Налоговая база по данному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков:
— в отношении каждого земельного участка;
— в отношении доли.
В этой связи планирование земельного налога следует осуществлять с учетом:
— размера земельного участка;
— переоценки кадастровой стоимости.
Также следует учитывать, что не признаются объектом налогообложения:
— земли, изъятые и ограниченные в обороте;
— занятые водными объектами;
— из состава земель лесного фонда.
При налоговом планировании земельного налога следует обратить внимание, что налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать:
— 0,3% в отношении сельхоз земель;
— 1,5% — в отношении прочих земельных участков.
В дальнейшем сложности налогоплательщиков при планировании налогов могут возникнуть в связи со следующими проблемами:
— объединения двух налогов, однако окончательные предложения оформятся лишь в 2012 году
В случае введения в России единого налога на недвижимость, который заменит налог на землю и имущество, владельцы небольших домов и квартир будут платить меньше, чем в настоящее время. При этом некоторые граждане, возможно, получат льготы. А оценку недвижимости, от цены которой зависит размер налога, можно будет оспаривать в досудебном порядке, если есть документы об индивидуальной оценке.
— неоднозначной судебной практики.
Спорные вопросы
В части налогообложения собственности у собственников и управляющих компаний возникает ряд вопросов.
1. Момент, с которого исчисляется налог на имущество
По информации ИФНС, опубликованной налоговым органом 09.02.2011 г. с 2010 г. организации, не имеющие на балансе имущества, признаваемого объектом налогообложения, не являются плательщиками налога на имущество организаций. Поэтому у них отсутствует обязанность по представлению в налоговые органы деклараций и расчетов по авансовым платежам по данному налогу, однако до 2009 года обязанность по представлению деклараций была предусмотрена для всех налогоплательщиков независимо от наличия объектов налогообложения[1]. Вместе с тем, существует различная позиция по данному вопросу в том числе в судебных органов.
— до регистрации права собственности налог продолжает исчислять продавец (Письма Минфина России от 28.01.2010 N 03-05-05-01/02, от 10.06.2009 N 03-05-05-01/32, Постановления Президиума ВАС РФ от 29.03.2011 N 16400/10, ФАС Московского округа от 03.08.2010 N КА-А40/8149-10);
— сторона, фактически эксплуатирующая имущество, должна уплачивать налог (Письма Минфина России от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35, от 27.06.2006 N 03-06-01-02/28, Постановление Президиума ВАС РФ от 08.04.2008 N 16078/07, Решение ВАС РФ от 17.10.2007 N 8464/07, Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2011 N Ф09-1125/11-С3).
В этой связи опасную и безопасную схему налогообложения можно представить в виде таблицы:
| Дата | 01.01.2011 — продажа | 01.05.2011 — регистрация |
| Уплата налога на имущество | Безопасная позиция | Оспариваемая позиция |
При этом рекомендуется:
— в договоре указать момент передачи имущества;
— установить, какая из сторон по договору будет уплачивать налоги и сборы.
2. Момент начисления НДС
Еще одним проблемным моментом является вопрос начисления НДС. В письме Минфина от 7 февраля 2011 г. N 03-03-06/1/78 ведомство дает соответствующие разъяснения по данному вопросу, указывая следующее. При реализации объекта недвижимости моментом определения налоговой базы по НДС следует считать наиболее раннюю из дат: дату передачи права собственности на данный объект недвижимости, указанную в документе, подтверждающем передачу права собственности, или день его оплаты (частичной оплаты). При этом на основании п.14 ст.167 НК РФ в случае если моментом определения налоговой базы является день оплаты (частичной оплаты), то на дату передачи права собственности на объект недвижимости также возникает момент определения налоговой базы. Согласно п.3 ст.168 НК РФ при реализации товаров, а также при получении сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров соответствующие счета-фактуры выставляются не позднее пяти календарных дней, считая со дня отгрузки товара или со дня получения сумм оплаты (частичной оплаты) в счет предстоящих поставок товаров. Поэтому при реализации объекта недвижимости счета-фактуры выставляются не позднее пяти календарных дней, считая со дня получения предварительной оплаты, а также не позднее пяти календарных дней, считая со дня передачи права собственности.
В данном вопросе при планировании начисления НДС следует:
— указать момент начисления в договоре;
— обратить внимание на учет предоплаты;
— при передаче нескольких объектов, лучше оформлять каждую передачу объекта отдельно на основании отдельного акта.
[1] www.nalog.ru