База по налогу на имущество определяется как среднегодовая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения, если иное не предусмотрено НК РФ.

Среднегодовая стоимость имущества — это частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества (без учета имущества, налоговая база, в отношении которого определяется как его кадастровая стоимость) на 1-е число каждого месяца и последнее число года, на количество месяцев в налоговом периоде, увеличенное на единицу.

При этом остаточная стоимость имущества должна учитываться в том значении, в котором она сформирована в соответствии с порядком ведения бухгалтерского учета на соответствующую дату.

Согласно ПБУ 6/01 единица учета основных средств — это инвентарный объект. Если у одного объекта несколько частей, сроки полезного использования которых существенно различаются, каждая из них учитывается как самостоятельный инвентарный объект.

Изменение первоначальной стоимости основных средств, в которой они приняты к бухучету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов.

В отношении отдельных видов недвижимости, признаваемой объектом налогообложения, налог исчисляется исходя из кадастровой стоимости (п. 1 ст. 378.2 НК РФ). Это, в частности:

•  административно-деловые и торговые центры и помещения в них;
•  нежилые помещения, предназначенные либо фактически используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания;
•  жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств.

Особенности определения налоговой базы в отношении указанных видов недвижимости устанавливаются законом субъекта РФ. Причем в утверждаемый региональным органом власти перечень включаются только налогооблагаемые объекты, названные в первых двух группах.

Таким образом, объекты недвижимости, не учитываемые на балансе в качестве основных средств, не облагаются налогом на имущество, за исключением не учтенных в качестве основных средств жилых домов и жилых помещений (письмо Минфина РФ от 03.04.2017 № 03-05-05-01/19468).

В качестве условий признания зданий административно-деловыми (торговыми) центрами, облагаемых «кадастровым» налогом, определены:

•  вид разрешенного использования земельного участка;
•  разрешенное использование здания;
•  фактическое использование здания.

Административно-деловым центром или торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам, и которое отвечает хотя бы одному из условий, установленных п. 3 и 4 ст. 378.2 НК РФ.

Вид фактического использования зданий (строений, сооружений) и помещений определяется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ.

Региональный орган власти определяет на соответствующий налоговый период перечень объектов недвижимости, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (п. 7 ст. 378.2 НК РФ).

Таким образом, если здание (строение, сооружение) безусловно и обоснованно определено административно-деловым или торговым центром и включено в названный перечень, то все помещения в нем, принадлежащие одному или нескольким собственникам, облагаются исходя из кадастровой стоимости вне зависимости от отсутствия этих помещений в перечне (письмо ФНС РФ от 16.03.2017 № БС-4-21/4780).

На уровне субъектов РФ не позднее 1-го числа очередного налогового периода по налогу на имущество определяется перечень объектов «кадастровой» недвижимости. Данный перечень направляется в налоговый орган по субъекту и размещается на его официальном сайте или на официальном сайте региона.

Таким образом, перечень, определенный на следующий налоговый период, должен быть составлен не позднее 1 января календарного года соответствующего налогового периода.

Минфин РФ считает: если здание, принадлежащее одному собственнику, обоснованно определено административно-деловым (или торговым) центром и включено в перечень, то данное здание (с учетом всех помещений в нем) облагается исходя из кадастровой стоимости, указанной в нем (письмо Минфина РФ от 07.03.2017 № 03-05-05-01/12741).

А как определить налоговую базу, если недвижимость находится в общей долевой или общей совместной собственности? В первом случае — исходя из кадастровой стоимости помещения, принадлежащего каждой компании, пропорционально ее доле в праве общей собственности. Во втором же случае кадастровая стоимость объекта подлежит распределению в равных долях (письмо Минфина РФ от 12.04.2017 № 03-05-04-01/21781, направленное письмом ФНС РФ от 18.04.2017 № БС-4-21/7363).

Если кадастровая стоимость помещения не определена, налоговая база рассчитывается как доля кадастровой стоимости здания (строения, сооружения), в котором оно находится, соответствующая доле площади помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).

Если здание не включено в указанный перечень, то налоговая база определяется как среднегодовая стоимость имущества (письмо Минфина РФ от 17.06.2015 № 03-05-05-01/35000).

При этом кадастровая стоимость недвижимости может быть изменена в течение календарного года. Это может быть следствием:

•  изменения рыночной конъюнктуры, методических подходов к определению кадастровой стоимости;
•  недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

В результате кадастровая стоимость объекта оценки может быть изменена как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения.

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ установлено, что в случае несогласия с результатами кадастровой стоимости их можно оспорить. Сделать это могут как компании, так и органы власти (http://www.v2b.ru)