Среди мер государственной поддержки малого и среднего бизнеса (далее — МСБ) законодатель отдельно выделил имущественную поддержку этой категории предпринимателей (ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 г. № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»). Так, субъектам МСБ может передаваться во владение и (или) пользование движимое (оборудование, машины, механизмы, установки, транспортные средства, инвентарь, инструменты) и недвижимое (земельные участки, здания, строения, сооружения, нежилые помещения) имущество государственной или муниципальной форм собственности (ч. 1 ст. 18). При этомпродажа такого имущества, переуступка, передача в залог или внесение в уставной капитал других организаций прав пользования на него запрещено, за исключением продажи субъектам МСБ в установленном порядке (ч. 2 ст. 18). Установленоцелевое назначение переданного имущества, и при нарушении этого условия арендодатель может обратиться в суд с требованием о прекращении прав владения (пользования) этим имуществом (ч. 3 ст. 18).
Перечень недвижимого федерального имущества, предназначенный для этих целей, опубликован на его официальном сайте. В договорах аренды такого имущества с представителями МСБ предусматриваются следующие условия:
а) срок договора аренды составляет не менее пяти лет;
б) арендная плата вносится в следующем порядке:
в первый год аренды — 40% размера арендной платы;
во второй год аренды — 60% размера арендной платы;
в третий год аренды — 80% размера арендной платы;
в четвертый год аренды и далее — 100% размера арендной платы (постановление Правительства РФ от 21 августа 2010 г. № 645 «Об имущественной поддержке субъектов малого и среднего предпринимательства при предоставлении федерального имущества»).
Региональные и местные исполнительные органы формируют аналогичные перечни недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов федерации и муниципалитетов, и размещают их на официальных сайтах. Такое имущество не обременено правами третьих лиц и предназначено специально для предоставления в аренду субъектам МСБ.
В 2008 году был принят специальный Федеральный закон от 22 июля 2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — Федеральный закон № 159-ФЗ). Он конкретизировал порядок преимущественного отчуждения в собственность субъектами МСБ арендуемых ими помещений у государства или муниципалитетов.
Каковы условия для реализации преимущественного права выкупа помещения?
До 1 января 2009 года представители малого и среднего предпринимательства могли воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых ими помещений только если им было направлено уведомление о предстоящей приватизации такого помещения с предложением его выкупа. На сегодняшний день субъекты МСБ имеют также право по своей инициативе обратиться за реализацией права преимущественного выкупа недвижимого имущества, которое они арендуют. При этом в заявлении необходимо указать на соответствие критериям, позволяющим отнести предпринимателя к категории субъекта малого и среднего предпринимательства и приложить соответствующие документы — в противном случае в удовлетворении заявления может быть отказано (см, например, решение АС Волгоградской области от 25 января 2010 г. по делу № А12-24095/2009).
Таблица 1. Условия реализации субъектами МСБ преимущественного права арендуемых ими помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
| № | Условие | Выкуп арендуемого имущества при объявлении о его приватизации | Выкуп арендуемого имущества по своей инициативе | |
| 1. | Нахождение имущества в перечне государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи в аренду субъектам МСБ | Нет | Нет | Да |
| 2. | Срок аренды | По состоянию на 1 июля 2013 годаимущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. | По состоянию на 1 июля 2013 года имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. | а) по состоянию на 1 июля 2012 года имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
б) арендуемое имущество включено в перечень в течение пяти и более летдо дня подачи этого заявления. |
| 3. | Исполнение обязанности по своевременному внесению арендных платежей | Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества | Отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день подачи заявления о реализации преимущественного права на выкуп имущества | |
Следует иметь в виду, что перечень необходимых для реализации преимущественного права условий закреплен в Законе исчерпывающем образом, и региональные и местные органы не вправе вводить иные ограничения или дополнительные условия. Так, при решении вопроса о предоставлении субъекту МСБ арендуемого им помещения в собственность, властный орган не может ссылаться на отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества (п. 1 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Для обращения с требованием о применении упрощенного порядка выкупа помещения субъектами малого и среднего предпринимательства имеет значение тот факт, каким статусом обладает арендуемое им помещение, то есть зарегистрировано ли оно как обособленный объект. Президиум ВАС РФ подчеркнул, что объектом договора купли-продажи может быть только недвижимое имущество, в отношении которого осуществлен государственный кадастровый учет и зарегистрировано соответствующее вещное право. В связи с этим реализация права на приобретение части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 ноября 2009 г. № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Нижестоящие суды подчеркивают, что возможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта не зависит от того, имеется ли на это волеизъявление собственника имущества (постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 февраля 2012 г. № 20АП-6587/11). Иными словами, предприниматель может обратиться за проведением проведением процедуры кадастрового учета и государственной регистрации права государственной (муниципальной) собственности без предварительного согласия арендодателя. Суды же при оценке возможности выделения арендуемого помещения как обособленного объекта исходят из таких параметров, как изолированность, наличие самостоятельного выхода на улицу и т. д. (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14 февраля 2013 г. № 05АП-11865/12).
С 1 июля 2013 года условия отчуждения имущества, арендуемого относящимися к категории малого и среднего предпринимательства субъектами, были значительно смягчены (Федеральный закон от 2 июля 2013 г. № 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства»).
Таблица 2. Изменения в порядке преимущественного выкупа субъектами МСБ помещений, переданных им по договору аренды.
| № | Предмет регулирования | Старый порядок | Новый порядок |
| 1. | Отношения, на которые распространяет свое действие Федеральный закон № 159-ФЗ | Только отношения по аренде помещений субъектами МСБ, существовавшие на дату вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ (5 августа 2008 года), или возникшие после этой даты (ч. ст. 1). | Ограничение периода возникновения арендных правоотношений снято, что расширило, таким образом, действие Федерального закона № 159-Ф (ч. ст. 1). |
| 2. | Площадь выкупаемого помещения | Предельные значения площади арендуемого помещения для целей реализации права преимущественного выкупа устанавливались законами субъектов федерации (п. 3 ст. 3). | Предельные значения площади выкупаемого помещения, утверждаемые регионами, отменены. Принятие аналогичного закона на федеральном уровне также не предусмотрено. |
| 3. | Обжалование субъектами МСБ действий и решений государственных и муниципальных органов | Предприниматели вправе обжаловать отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (ч. 8 ст. 4). | Помимо отказа в реализации преимущественного права приобретения недвижимого имущества, предприниматели получили возможность обжаловать в суд достоверность величины рыночной стоимости выкупаемого имущества (п. 2 ч. 8 ст. 4).
В последнем случае течение 30-дневного срока, предоставленного субъекту МСБ на заключение договора купли-продажи (с момента получения предложения о выкупе), приостанавливается до вступления в силу решения суда (ч. 4.1 ст. 4). |
| 4. | Рассрочка оплаты выкупаемого имущества | Срок рассрочки оплаты выкупаемого субъектом МСБ недвижимого имущества в порядке реализации его преимущественного права устанавливается законами субъектов федерации (ч. 1 ст. 5). | Порядок установления срока рассрочки сохранен, однако установлен ее минимальный срок — 3 года. Если региональным законом срок рассрочки не установлен, то он по умолчанию составляет 3 года (ч. 1 ст. 5, ч. 1 ст. 9). |
| 5. | Использование имущества, включенного в формируемые государственными и муниципальными органами перечни имущества в целях оказания имущественной поддержки МСБ | Может использоваться только для предоставления субъектам МСБ во владение и (или) пользование (ст. 4 ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»).
Отчуждение включенного в такие перечни государственного и муниципального имущества, в том числе субъектам МСБ, не допускается (ч. 4.2 ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»). |
Имущество, включенное в такие перечни, можно не только передавать во владение и (или) пользование субъектам МСБ, но и отчуждать на возмездной основе (ч. 4, ч. 4.2 ст. 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации»). |
| 6. | Действие преимущественного права на выкуп помещения во времени | Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют возможность воспользоваться правом преимущественного выкупа арендуемых помещений до 1 июля 2013 года (ч. 3 ст. 10). | Действие правила о выкупе недвижимого имущества продлено до 1 июля 2015 года (ч. 3 ст. 10).
\ www.garant.ru |