На сегодняшний день рынок ипотеки в России развивается усиленными темпами. Об этом свидетельствуют объемы ипотечного кредитования в Российской Федерации.

По данным квартального отчета АИЖК в I квартале 2013 года было выдано 142 393 ипотечных кредита на общую сумму 226 939 млн руб., что в 1,12 раза превышает уровень аналогичного периода 2012 года в количественном и в 1,25 раза в денежном выражении. Среди значимых тенденций развития ипотечного рынка отмечается рост ипотечного портфеля на балансах банков. Так, на 1 апреля 2013 года он составил 2 094,3 млрд руб., что на 36,0% превышает уровень соответствующего периода 2012 года.¹

Поскольку предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество (ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ«Об ипотеке (залоге недвижимости)», далее — закон «Об ипотеке»), то в большинстве случаев закладывается именно та недвижимость, которая приобретается за счет кредита, полученного от банка. Однако возможно получение кредита под залог уже имеющейся недвижимости для самых различных целей. При этом речь может идти как о новостройках, так и о жилых помещениях, приобретаемых на вторичном рынке.

Однако не всем людям, живущим в России, с легкостью удается приобрести квартиру по ипотечному кредиту. Прежде всего это связано с тем, что возможности людей приобрести квартиру на средства ипотечного кредита ограничиваются размером первоначального взноса, который необходимо накопить и уже иметь на руках к моменту получения кредита.

Анализ месячной динамики предоставления ипотечных кредитов показывает, что во многом снижению темпов роста рынка ипотеки способствует постепенный рост ставок выдачи по ипотечным кредитам, что вызывает сокращение спроса на них.²

В среднем такой взнос не должен быть менее 20-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. Например, размер первоначального взноса на квартиру стоимостью 7 млн руб. составит 2 млн 100 тыс. руб. (из расчета: 7 млн руб. х 30 / 100).

В такой ситуации, в случае банкротства заемщика, возможные риски банка просчитаны, если заемщик вдруг перестанет платить по кредиту, его долг будет погашен за счет уплаченного первоначального взноса и продажи банком заложенного имущества.

Начавшийся в 2008 году кризис стал причиной роста безработицы. Заемщика не могли более выплачивать по кредиту, тем самым существенно пополнив статистику дефолтов по ипотечным кредитам. Цены на жилье стали падать, и банки, чтобы совсем не обвалить рынок, были вынуждены снижать размеры первоначального взноса по ипотеке до 10%. При этом риски понести убытки, связанные с выдачей ипотечных кредитов у банков значительно увеличились. В избежание названной проблемы банками был сформулирован заказ на страхование рисков так называемого «невозврата». С целью сгладить негативные последствия кризиса на рынке ипотеки и повысить устойчивость национальной ипотечной системы ипотечными страховщиками сформировались долгосрочные стабилизационные резервы. Снижение размера первоначального взноса стало возможным благодаря тому, что риски «невозврата» кредита приняли на себя страховщики.

Специально для продвижения ипотечного страхования, по поручению Президента РФ, ОАО «АИЖК» разработала Программу по развитию ипотечного страхования. ОАО «Страховая компания АИЖК» была создана в соответствии с названной программой. «По программам АИЖК заемщики, берущие кредит с 10% первоначальным взносом и ипотечным страхованием, получают его с такой же процентной ставкой, что и заемщики, берущие кредит с большим первоначальным взносом. Страховой взнос, который необходимо заплатить один раз, в среднем составляет 3% от суммы кредита. К примеру, для покупки жилья стоимостью 6 млн руб. размер ежемесячного платежа по застрахованному кредиту на 8-9 тыс. руб. меньше, чем по кредиту без страхования. А экономия на общей сумме платежей по кредиту со страхованием за весь его срок составит 1-1,5 млн руб.», — отмечает генеральный директор Открытого акционерного общества «Страховая компания АИЖК» Андрей Языков.

Таблица расчета размера ежемесячного платежа по застрахованному кредиту. Скачать

В настоящий момент все, что связано со страхованием ответственности заемщиков подконтрольно «Страховой компании АИЖК». Список страховых компаний, занимающихся страхованием ответственности заемщиков, представлен на официальном сайте АИЖК (http://ahml.ru), среди них: ВСК, АльфаСтрахование, УралСиб, Росгосстрах, Энергогарант и т.д.

В странах с широко развитым сегментом ипотечного рынка (США, Канада и др.) ипотечное страхование как раз и позволяет банкам снижать размер первоначального взноса для заемщика за счет передачи части кредитного риска страховщику.

Как отмечает начальник Отдела развития ипотечного страхования Управления розничного страхования ОСАО «РЕСО-Гарантия» Никита Ситников: «Если сравнивать возможность получения ипотеки в России, например, с Европой или США, то там она доступнее в разы. С другой стороны, экстраполировать зарубежный опыт на Россию в неизменном виде невозможно».

Наша справка Ипотечное страхование — (англ. mortgage insurance) — это страхование риска убытков у кредиторов, которые могут возникнуть в случае дефолтов ипотечных заёмщиков и последующей реализации заложенного имущества (недостаток средств от реализации заложенного имущества и невозможность довзыскать с заёмщика остаток средств).

Право или обязанность?

В пункте 4 статьи 31 закона «Об ипотеке» сказано, что заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.

Однако бытует мнение, что при минимальном взносе (от 10%) страхование риска ответственности для заемщика стало фактически «обязанностью». Если банки не обязывают страховаться, то заемщик сможет получить кредит только при первоначальном взносе не менее 20%.

Основные условия ипотечного страхования закреплены в законе «Об ипотеке».

Договор страхования ответственности заемщика заключается в пользу банка, который выступает кредитодателем и одновременно залогодержателем приобретаемого в кредит жилья (ст. 1 закона «Об ипотеке»). А страховой случай наступает, когда заемщик не может расплатиться по кредиту.

Наряду с этим принято считать, что наличие ипотечного страхования позволяет банку не повышать процентную ставку по кредитам с низким взносом, закладывая в нее риск «невозврата» такого кредита. При наличии ипотечного страхования процентная ставка по кредиту становится сопоставимой со ставками по кредитам с высоким первоначальным взносом, и это делает такие кредиты более выгодными для заемщика.

С такими выводами согласна «Страховая компания АИЖК». «Обычно банки предлагают высокорисковые кредиты — ипотечные кредиты с соотношением «кредит/залог» на уровне 90% — с увеличенной процентной ставкой ставке плюс 1-2% годовых, закладывая в процентную ставку свои «ожидаемые» и «неожидаемые» убытки. Распределение риска между банком и страховщиком позволяет точнее определить эти границы, а значит понизить общую нагрузку на заемщика» — полагает Андрей Языков.

«Помочь снизить ставки может страхование, причем снижение ставок должно быть обратнопропорционально величине страховой суммы», — отмечает Никита Ситников.

Теперь в российской системе ипотечного жилищного кредитования может появиться институт ипотечного страхования ответственности заемщика от риска неисполнения ипотечного договора, а также финансового риска кредитора по ипотеке от возникновения убытков, вызванных недостаточностью денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества.

Результаты опроса наших пользователей на тему «Каким образом, на ваш взгляд, можно повысить доступность ипотечных кредитов для россиян?» показывают, что только 4% опрошенных считают, что необходимо ввести институт ипотечного страхования, позволяющий минимизировать риски как банков, так и граждан (см. Диаграмму).

По мнению ОСАО»РЕСО-Гарантия» внесение изменений в закон об ипотеке (в частности, введение института страхования финансовых рисков кредитора) не сможет кардинальным образом повлиять на рынок ипотечного кредитования. «Зеркальная конструкция — страхование ответственности заемщика — есть и в действующей редакции», — заключаетНикита Ситников. — «Но мы не видим ажиотажного спроса на данный продукт, как не видят его и наши партнеры из числа банков. В частности, если говорить о крупных городах, то спрос на кредиты с низким первоначальным взносом и страхованием ответственности относительно невелик, а в других регионах (где средний размер кредита ощутимо меньше) заемщиков зачастую отпугивает большой размер страховой премии, которую надо уплатить единовременно за несколько лет. Многие клиенты предпочитают увеличить первоначальный взнос, чем заключать договор страхования ответственности. Этот момент особенно актуален в свете того, что согласно законопроекту максимальная страховая сумма по таким договорам может достигать половины основной суммы долга».

Согласно ст. 1 законопроекта страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор
страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.

Также предусмотрено, что при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества, залогодатель обязан страховать его за свой счет на полную стоимость от рисков утраты и повреждения.

Так, законопроект предусматривает два вида договора ипотечного страхования:

1. Договор ипотечного страхования заемщика, при котором заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату основной суммы долга и процентов за пользование кредитом.

Примерная форма договора ипотечного страхования заемщика.Скачать

Выгодоприобретателем по данному договору будет являться кредитор-залогодержатель по обеспеченному ипотекой обязательству.

При передаче залогодержателем, являющимся кредитором по обеспеченному ипотекой обязательству, своих прав по договору об ипотеке и обеспеченному ипотекой обязательству (передаче прав по закладной), права выгодоприобретателя по договору страхования переходят к новому кредитору (новому владельцу закладной) в полном объеме.

Страховым случаем по такому договору является неисполнение заемщиком требования о досрочном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства, предъявленного в связи с неуплатой или несвоевременной уплатой заемщиком суммы долга полностью или в части, при недостаточности у кредитора денежных средств, вырученных от реализации заложенного имущества, либо недостаточной стоимости оставленного кредитором за собой заложенного имущества для удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в
полном объеме.

Для обеспечения надлежащей защиты заемщика установлен уровень страховой защиты на сопоставимом уровне, при этом ограничен максимальный размер ответственности с целью снижения расходов заемщика. Так, страховая сумма по договору ипотечного страхования заемщика не может превышать 50% и быть менее 10% от основной суммы долга.

2. Договор ипотечного страхования кредитора, при котором залогодержатель вправе застраховать финансовый риск возникновения у него убытков, вызванных невозможностью удовлетворения обеспеченных ипотекой требований в полном объеме вследствие недостаточной стоимости заложенного имущества.

Страховая сумма по договору ипотечного страхования кредитора не может быть меньше 10% от основной суммы долга.

Договор ипотечного страхования (заемщика или кредитора) может быть заключен на срок срока действия обеспеченного ипотекой обязательства либо на срок, не менее которого сумма обеспеченного ипотекой обязательства составляет более 70% от стоимости заложенного имущества.

Кто несет ответственность за невыплату кредита заемщиком?

По словам Никиты Ситникова, в случае невыплаты заемщиком кредита можно говорить о том, что ответственность за невыплату кредита (его части) будет возложена в большей части на страховую компанию. Банки и сегодня выдают кредиты под свой риск и свою собственную ответственность. В конце концов, это и есть одна из основ банковской деятельности.

«Ипотечное страхование предполагает покрытие убытков банка при недостаточности средств, вырученных от реализации залога, основанием для которой стал дефолт заемщика. Ответственность за невыплату заемщиком кредита на страховщика (и даже банк) никто не перекладывает. Заемщик отвечает заложенным имуществом за неисполнение кредитных обязательств (имущество реализуется), при этом банк в первую очередь получает удовлетворение за счет реализации предмета залога и лишь затем получает гарантированную страхованием защиту в случае, если стоимости имущества не хватит для покрытия долга заемщика», — утверждает Андрей Языков.

Кому в итоге выгоден институт ипотечного страхования ответственности?

В «Страховой компании АИЖК» считают, что ипотечное страхование выгодно всем участникам ипотечной сделки, так как оно решает важнейшие задачи по поддержанию социальной и финансовой стабильности на рынке ипотеки.

Во-первых, заемщику, так как позволит повысить доступность ипотеки для граждан России. «Самая очевидная выгода для заемщика состоит в том, что кредиторы могут снизить первоначальный взнос, не повышая процентную ставку по кредиту, поскольку риск невозврата кредита будет застрахован. На практике наличие ипотечного страхования требуется банками в том случае, если заемщик берет кредит с первоначальным взносом от 10 %. Такие кредиты востребованы у заемщиков, приобретающих первое жилье — как правило, это молодые люди, не накопившие достаточной суммы на большой первоначальный взнос, но уже имеющие стабильный доход», — заключает Андрей Языков.

Наряду с этим ипотечное страхование призвано защитить заемщика от возможных дополнительных требований кредитора после продажи заложенной недвижимости.

Во-вторых, кредитору, который несет повышенный риск финансовых потерь в случае, если сумма, которую он выручит от продажи заложенной недвижимости, окажется недостаточной для погашения долга заемщика по ипотечному кредиту.

«Обычно в случае дефолта заемщика кредитор не намерен прощать остаток долга, который остается после обращения взыскания на заложенную недвижимость и может составлять значительную сумму, а заемщик в свою очередь не в состоянии погасить этот долг в силу его большого размера. Предусмотренная законодательством норма о «прощении долга» заемщика легко обходится банками. Но при этом взыскать остаток долга с заемщика часто не представляется возможным, так как денег у заемщика попросту нет. При наличии ипотечного страхования убытки кредитора покрываются страховой выплатой, и у последнего нет необходимости в течение длительного времени пытаться взыскать эти убытки с заемщика, недвижимость которого уже продана», — отмечает Андрей Языков.

Из пояснительной записки к законопроекту следует, что данный институт позволит снизить размер потерь при обращении взыскания на заложенное имущество как со стороны заемщика, так и со стороны кредитора. Ведь ипотечное страхование призвано обеспечивать стабильность, безопасность и устойчивость системы финансирования приобретения жилья.

Новость по теме:

• Законопроект о введении института ипотечного страхования внесен в Госдуму — ИА «ГАРАНТ», 28 июня 2013 г.

Документы по теме:

• Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Алиса Ермакова, www.garant.ru

Воспроизведение (целиком или частями) материала может производиться только по письменному разрешению с указанием активной гиперссылки.

¹ Квартальный отчет АИЖК «Рынок жилья и ипотечного кредитования в I квартале 2013 года».
² Там же.

garant.ru