Инвестиции по МСФО

Для отражения в учете инвестиционного имущества используется Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционное имущество».

Стандарт применяется при признании, оценке и раскрытии информации об инвестиционном имуществе.

Стандарт применяется к оценке в финансовой отчетности арендатора долей в инвестиционном имуществе по договору аренды, учитываемой как финансовая аренда, и к оценке в финансовой отчетности арендодателя инвестиционного имущества, переданного арендатору по договору операционной аренды. В настоящем стандарте не рассматриваются вопросы, регулируемые МСФО (IAS) 17 «Аренда», в том числе:

(a) классификация аренды как финансовой или операционной;

(b) признание доходов от сдачи объектов инвестиционного имущества в аренду (см. также МСФО (IAS) 18 «Выручка»);

(c) оценка в финансовой отчетности арендатора недвижимости, находящейся в его владении по договору аренды, учитываемой как операционная аренда;

(d) оценка в финансовой отчетности арендодателя его чистых инвестиций в финансовую аренду;

(e) учет операций продажи с обратной арендой; и

(f) раскрытие информации о финансовой и операционной аренде.

стандарт не применяется:

(a) к биологическим активам, относящимся к сельскохозяйственной деятельности (см. МСФО (IAS) 41 «Сельское хозяйство»); и

(b) правам на полезные ископаемые и запасам полезных ископаемых, таких, как нефть, природный газ и аналогичные невосстанавливаемые ресурсы.

В стандарте используются следующие термины:

Балансовая стоимость — сумма, по которой актив признается в отчете о финансовом положении.

Себестоимость — сумма уплаченных денежных средств или эквивалентов денежных средств или справедливая стоимость другого возмещения, переданного в целях приобретения актива на момент его приобретения или сооружения, или, когда это применимо, сумма, отнесенная на данный актив при первоначальном признании в соответствии с конкретными требованиями других МСФО (IFRS), например, МСФО (IFRS) 2 «Платеж, основанный на акциях».

Справедливая стоимость — это цена, которая была бы получена при продаже актива или уплачена при передаче обязательства при проведении операции на добровольной основе между участниками рынка на дату оценки (см. МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости»).

(в ред. МСФО (IFRS) 13, утв. Приказом Минфина России от 18.07.2012 N 106н)

Инвестиционное имущество — недвижимость (земля или здание, либо часть здания, либо и то и другое), находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды) с целью получения арендных платежей или прироста стоимости капитала, или того и другого, но:

a) не для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг, в административных целях; а также

b) не для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.

Недвижимость, занимаемая владельцем, — недвижимость, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды), предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях.

В качестве примеров инвестиционного имущества можно выделить следующее имущество:

(a) земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности;

(b) земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено. (В случае, если предприятие не определило, будет ли оно использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности, то считается, что земля предназначена для получения прироста стоимости капитала);

(c) здание, принадлежащее предприятию (или находящееся во владении предприятия по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;

(d) здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;

(e) недвижимость, строящаяся или реконструируемая для будущего использования в качестве инвестиционного имущества.

Не являются инвестиционным имуществом:

(a) недвижимость, предназначенная для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности или находящаяся в процессе строительства или реконструкции с целью такой продажи (см. МСФО (IAS) 2 «Запасы»); например, недвижимость, приобретенная исключительно для последующей продажи в краткосрочной перспективе или для реконструкции и перепродажи;

(b) недвижимость, строящаяся или реконструируемая по поручению третьих лиц (см. МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство»);

(c) недвижимость, занимаемая владельцем (см. МСФО (IAS) 16), в том числе (помимо прочего) недвижимость, предназначенная для дальнейшего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, предназначенная для будущей реконструкции и последующего использования в качестве недвижимости, занимаемой владельцем; недвижимость, занимаемая сотрудниками предприятия (независимо от того, платят ли сотрудники арендную плату по рыночным ставкам или нет), а также недвижимость, занимаемая владельцем и предназначенная для выбытия;

(e) недвижимость, сданная в аренду другому предприятию по договору финансовой аренды.

В таблице приведем примеры инвестиционного и неинвестиционного имущества.

Таблица 1

Инвестиционное имущество Неинвестиционное имущество
— здание, сданное в операционную
аренду;
— недвижимость, строящаяся или
реконструируемая для использования
в качестве инвестиционного
имущества;
— арендованное на условиях
финансовой аренды здание, сданное в
и операционную аренду
(предоставляется в субаренду);
— земля, предназначенная для
получения прироста стоимости
капитала в перспективе;
— земля, дальнейшее предназначение
которой не определено <*>
— недвижимость, приобретенная
исключительно для последующей продажи
в краткосрочной перспективе или для
реконструкции и перепродажи;
— недвижимость, занимаемая
сотрудниками предприятия (независимо
от того, платят ли сотрудники
арендную плату по рыночным ставкам),
а также недвижимость, занимаемая
владельцем и предназначенная для
выбытия;
— имущество, предоставленное другой
фирме на условиях финансовой аренды[1]

Первоначально такой актив оценивается по себестоимости формирующих его затрат, в частности оплаты приобретения, дооборудования, замены отдельных частей. В состав фактических затрат на приобретение инвестиционного имущества входят цена покупки и все прямые затраты, которые включают, например, стоимость профессиональных юридических услуг, и иные аналогичные расходы. Затраты на повседневное обслуживание, включая ремонт объекта такой недвижимости, в балансовой стоимости инвестиционного имущества не признаются. Такие затраты отражаются в составе расходов от инвестиционной деятельности в момент их возникновения и относятся на прибыли и убытки. В стоимость инвестиционного имущества также не включаются операционные убытки, возникающие до того, как объект достигнет запланированного уровня использования, и сверхнормативные потери ресурсов, возникшие при строительстве или реконструкции недвижимости.

Последующая оценка инвестиционного имущества предполагает выбор: модель затрат (по амортизируемой балансовой стоимости) по правилам МСФО (IAS) 16 или модель учета по справедливой стоимости. Очевидно, что первый вариант оптимален для имущества, которое эксплуатируется и теряет свою стоимость (в том числе через амортизационные отчисления), второй более подойдет для зданий и земли, удерживаемых с целью получения дохода от прироста их стоимости. Согласитесь, если имущество никак не используется, то нет необходимости уменьшать его стоимость через амортизацию. Поэтому если к инвестиционному имуществу применяется модель справедливой стоимости, то оценка проводится каждый год, а амортизация не начисляется, как это предусмотрено для учета ОС при выборе модели переоценки. При этом справедливая стоимость может меняться, тогда возникшая разница относится на финансовый результат[2].

Инвестиционное имущество может отражаться в финансовой отчетности инвесторов, которые вложились не для того, чтобы использовать его в каком-либо бизнесе, а чтобы «подержать» его для увеличения стоимости. Отражать в составе товаров такое имущество, по мнению автора, преждевременно, и не только потому, что инвесторы долго могут ждать увеличения стоимости недвижимости, а товары, как мы знаем, являются оборотными активами, экономические выгоды от реализации которых ожидаются в течение года. Дело еще и в том, что в процессе ожидания повышения стоимости своих вложений инвесторы могут сдать недвижимость в аренду и тогда ее отражение в составе товаров будет ошибкой. Чтобы этого избежать, нужно ознакомиться с МСФО (IAS) 40 и правильно его применять. Как видим, инвестиционное имущество занимает свою нишу в учете объектов недвижимости[3].


[1] Васильев Ю.А. Инвестиционное имущество // Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. N 5. С. 10 — 16.

[2] Васильев Ю.А. Инвестиционное имущество // Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. N 5. С. 10 — 16.

[3] Булаев С.В. Даем общую оценку недвижимости с позиции МСФО // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. N 7. С. 62 — 73.

Оставьте первый комментарий для "Инвестиции по МСФО"

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*


Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.

error

Понравился сайт? Расскажите о нем своим друзьям.

RSS
Follow by Email