Инвестиции по МСФО

Вложения в недвижимость как отдельный актив, приносящий ее владельцу доходы, не зависящие от использования иного имущества, достаточно давно считаются обычной практикой за границей. У нас такое стало возможным сравнительно недавно — после перехода экономики на рыночные отношения и приватизации государственного имущества. Поэтому неудивительно, что для бухгалтера отдельные нормы МСФО (IAS) 40 будут в диковинку. В частности, понятие инвестиционного имущества согласно данному Стандарту существенно отличается от термина «капитальные вложения».
Международные методологи предписывают считать инвестиционным имущество в распоряжении владельца (земля или здания, или часть зданий, или и земля, и здания), которое удерживается для получения дохода от аренды или для прироста капитала, а не для использования в производстве (для административных нужд) или продажи. Определение достаточно краткое и емкое. Поясним его подробнее на примерах, чтобы понять, какие объекты относятся к инвестиционному имуществу, а какие — к иным активам предприятия. При этом сразу укажем на то, что в МСФО (IAS) 40 используется такое понятие, как недвижимость, занимаемая владельцем. Это недвижимость, находящаяся во владении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды), предназначенная для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях. Очевидно, что недвижимость, занимаемая владельцем, это своего рода противоположность инвестиционному имуществу, к которому относятся следующие активы:
— здание, принадлежащее предприятию или находящееся во владении по условиям договора финансовой аренды и сданное в операционную аренду (целиком или частями);
— недвижимость, не занятая владельцем, но предназначенная для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;
— объекты капитального строительства, строящиеся или реконструируемые для использования в качестве инвестиционного имущества в будущем;
— земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала в перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности;
— земля, дальнейшее предназначение которой не определено.
Кстати, если инвестор не решил, будет ли он использовать землю в качестве недвижимости, занимаемой владельцем, или для продажи в краткосрочной перспективе, то априори считается, что земля предназначена для получения прироста стоимости капитала.

К сведению.
Нередко компания-арендодатель предоставляет дополнительные услуги арендаторам недвижимости. В частности, собственник офисного здания предоставляет арендаторам, занимающим это здание, услуги по охране и текущей эксплуатации. Если этот дополнительный сервис составляет незначительную часть соглашения в целом, то сдаваемое в аренду здание у арендодателя признается инвестиционным имуществом.

Приведем еще один пример инвестиционного имущества. Здание, строение или сооружение может быть настолько большим, что часть его может использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть — в основной деятельности или в административных целях. Если такие части объекта могут быть проданы независимо друг от друга (или сданы в финансовую аренду), то бухгалтеру следует учитывать эти части объекта по отдельности. Если же части объекта нельзя продать по отдельности, то объект классифицируется в качестве инвестиционного имущества, только когда лишь незначительная его часть предназначена для использования в производстве или поставке товаров, оказании услуг или в административных целях.

Обратите внимание! Если материнская компания имеет в собственности недвижимость, которую арендует и занимает ее дочернее предприятие, то такое имущество не отражается в консолидированной отчетности как инвестиционное (это объект, занимаемый владельцем-группой). Однако с точки зрения предприятия-собственника сданный в аренду объект может являться инвестиционным имуществом в его индивидуальной отчетности.
Далее приведем примеры имущества, не являющегося инвестиционным:
— недвижимость, приобретенная для последующей продажи в краткосрочной перспективе или для реконструкции и перепродажи (применяется МСФО (IAS) 2 «Запасы»);
— здания, строения, сооружения, строящиеся или реконструируемые по поручению третьих лиц (используется МСФО (IAS) 11 «Договоры на строительство»);
— недвижимость, занимаемая сотрудниками предприятия (независимо от того, платят ли сотрудники арендную плату по рыночным ставкам), а также недвижимость, занимаемая владельцем и предназначенная для выбытия (см. МСФО (IAS) 16 «Основные средства»);
— имущество, предоставленное другой фирме на условиях финансовой аренды (сфера применения МСФО (IAS) 17 «Аренда»).
Классифицировать правильно недвижимость с позиций МСФО не всегда просто. Международные методологи рекомендуют для определения, соответствует ли объект инвестиционному имуществу, опираться на профессиональное суждение бухгалтера. Ему, в свою очередь, следует разработать критерии признания имущества инвестиционным и закрепить их в учетной политике, используемой для составления отчетности по МСФО.
И еще: инвестиционное имущество выделяется не просто так, а потому что правила его оценки и отражения в финансовой отчетности отличаются от порядка, предусмотренного для обычных основных средств, активов на продажу и иного имущества, которому посвящены другие международные стандарты. Передовой международный опыт свидетельствует, что, выделяя в отдельный класс (группу) инвестиционное имущество, бухгалтер как минимум должен предусмотреть для него отдельное место в финансовой отчетности, так как для пользователей такой отчетности существенна информация о стоимости инвестиционного имущества, а также о связанных с ним доходах и расходах инвестора.

Как учитывать инвестиционное имущество?

При ответе на данный вопрос нужно выделить первоначальную и последующую оценку инвестиционного имущества. Первый показатель определяется по сумме формирующих его затрат, в частности оплаты приобретения, дооборудования, замены отдельных частей, а также иных прямых затрат (на юридические и другие услуги, связанные с покупкой). Не включаются в начальную стоимость инвестиционного имущества затраты на повседневное обслуживание (включая ремонт объекта), операционные убытки, возникающие до того, как объект достигнет запланированного уровня использования, и сверхнормативные потери ресурсов, возникшие при строительстве или реконструкции недвижимости. Если инвестиционной недвижимостью предприятие владеет по договору финансовой аренды и сдает ее в операционную аренду, то ее первоначальная стоимость у первого арендатора должна признаваться по наименьшей из двух величин:
— справедливой стоимости недвижимости;
— приведенной стоимости минимальных арендных платежей (п. 20 МСФО (IAS) 17).
Таким образом, уже на этапе первоначальной оценки бухгалтеру может понадобиться справедливая стоимость, но это лишь в частном случае. А в остальном правила первоначальной оценки инвестиционного имущества и традиционных основных средств различаются незначительно.
Есть общие нормы и в последующей оценке.
Какую из возможных моделей текущей оценки выбрать? Проще, конечно, исходить из правил, установленных для обычных объектов основных средств. Но тогда фактически нивелируется разница между инвестиционным и используемым для производства товаров (работ, услуг) имуществом. Чтобы этого не произошло, приоритет следует отдавать все же более сложной, но объективной модели учета по справедливой стоимости. При этом в МСФО (IAS) 40 прямо сказано: маловероятно, что переход от модели учета по справедливой стоимости к модели учета по фактическим затратам обеспечит более уместное представление информации. Тем самым акцент международные методологи делают на сложном, но более объективном способе учета инвестиционного имущества. Это подтверждает и другое положение Стандарта. Как только предприятие сможет надежно оценить справедливую стоимость инвестиционного имущества, находящегося в процессе строительства, которое ранее оценивалось по фактическим затратам, оно должно оценивать такое имущество по справедливой стоимости. Предполагается, что можно будет надежно оценить справедливую стоимость, как только строительство имущества будет завершено.
Рекомендуется, но не требуется, чтобы предприятия определяли справедливую стоимость инвестиционного имущества на основе оценки независимого оценщика, обладающего соответствующей профессиональной квалификацией, а также недавним опытом проведения оценки инвестиционного имущества той же категории и местонахождения. Во-первых, это требует денег, а во-вторых, исходя из практики стоимость объекта недвижимости от разных оценщиков иногда существенно различается, а это само по себе может поставить под сомнение объективность такой оценки. Поэтому привлечение независимого оценщика можно назвать весьма условным указанием МСФО (IAS) 40.
Несмотря на все аргументы в пользу последующей оценки инвестиционного имущества по справедливой стоимости, международные методологи допускают, что не всегда его справедливая стоимость может быть надежно определена. Это происходит, когда рынок для сопоставимого имущества является неактивным (например, за последнее время проводилось небольшое количество операций, котировки цен не являются текущими или наблюдаемые цены операции показывают, что продавец был вынужден продать имущество) и отсутствуют альтернативные надежные оценки справедливой стоимости (например, на основе дисконтированных потоков денежных средств). Тогда бухгалтеру следует оценивать такой объект по модели учета по фактическим затратам. Этому варианту учета мы не будем уделять внимание, так как он хорошо описан в МСФО (IAS) 16 «Учет основных средств». Что касается второго варианта последующей оценки (учет по справедливой стоимости), то он отличается от модели переоценки основных средств. Дело в том, что если имущество никак не используется (например, инвестор ждет прироста оценки), нет необходимости уменьшать его стоимость через амортизацию. Поэтому если к инвестиционному имуществу применяется модель справедливой стоимости, то амортизация не начисляется, как это предусмотрено для учета основных средств при выборе модели переоценки. Справедливая стоимость от одного отчетного периода к другому может меняться, тогда возникшая разница (доход или убыток) относится на результат периода, когда произошло изменение.

Пример 1. Инвестор вложил деньги в строительство объекта коммерческой недвижимости. В дальнейшем она будет удерживаться для прироста стоимости и одновременно сдаваться в аренду. Фактические затраты по объекту — 100 млн руб. Согласно учетной политике для инвестиционного имущества используется модель оценки по справедливой стоимости. На конец отчетного периода она составила 110 млн руб. (рынок недвижимости вырос).
В учете и отчетности, составляемой по МСФО, бухгалтеру следует выделить инвестиционное имущество отдельно от объектов основных средств и иных активов инвестора. Далее на отчетную дату следует повысить балансовую стоимость до справедливой оценки имущества. Разница (10 млн руб.) отражается в текущей прибыли. Заметим, что амортизация по объекту в отчетном периоде не начисляется.

Пример 2. Компания приобрела в кризис земельный участок стоимостью 10 млн руб. Эта земля может быть использована для постройки недвижимости либо реализована (в зависимости от цен на здания, строения, сооружения и землю). В конце отчетного периода стоимость этого участка снизилась до 9 млн руб. Предположим, что для последующей оценки данного имущества используется справедливая стоимость.
Хотя цель использования земельного участка неизвестна, он отвечает понятию инвестиционного имущества, поскольку участок до его применения (для возможного строительства недвижимости) удерживается компанией для прироста капитала. Однако этого не произошло, поэтому убыток в размере 1 млн руб. (10 — 9) от снижения справедливой стоимости земли признается в финансовом отчете компании.

Переквалификация инвестиционного имущества

В МСФО (IAS) 40 такому важному вопросу уделено особое внимание. Как же может быть переквалифицировано имущество? Есть по крайней мере два варианта: недвижимость, занимаемая владельцем (обычное основное средство), и запасы (товары). Почему именно запасы, а не внеоборотные активы на продажу? Потому что в последнюю категорию имущество переводится из состава основных средств, а к запасам ближе инвестиционное имущество.
Если инвестор использует модель учета по фактическим затратам, то перевод объектов между категориями — инвестиционного имущества, недвижимости, занимаемой владельцем, и запасов — не приводит к изменению балансовой стоимости переводимых объектов. Немного сложнее, если выбрана модель оценки по справедливой стоимости. В таком случае при переводе инвестиционного имущества в запасы или в недвижимость, занимаемую владельцем, в качестве предполагаемых фактических затрат для последующего учета должна выступать справедливая стоимость на дату изменения предназначения объекта.
Интереснее обратный переход из недвижимости, занимаемой владельцем, в инвестиционное имущество. В таком случае возникает разница между балансовой и справедливой стоимостью объекта. Авторы МСФО (IAS) 40 рекомендуют ее учитывать так же, как изменение при переоценке (обесценении) основных средств. В частности, если ранее по объекту недвижимости, занимаемой владельцем, была произведена переоценка (точнее, дооценка), то снижение балансовой стоимости до справедливой делится между прочим совокупным доходом (в размере уменьшения прироста от ранее произведенной дооценки) и прибылью и убытками текущего периода (в оставшейся части). Если же объект основных средств ранее обесценивался, то прирост от балансовой стоимости до справедливой делится между прибылью и убытком (в пределах проведенной уценки) и прочим совокупным доходом (оставшаяся часть).

Пример 3. Организация ранее занимала недвижимость, которую решила сдать в операционную аренду, а сама переехала в другое здание. Остаточная балансовая стоимость недвижимости на момент ее переквалификации в инвестиционное имущество составляет 50 млн руб., а справедливая стоимость по оценкам независимых экспертов равна 40 млн руб. Ранее бухгалтером каждый год производилась переоценка имущества, в результате чего в составе прироста от переоценки на счетах капитала числится остаток в размере 5 млн руб.
При переводе недвижимости, занимаемой владельцем, в инвестиционное имущество между балансовой и справедливой стоимостью возникает разница 10 млн руб. (50 — 40). Часть уменьшения (5 млн руб.) снижает ранее признанный совокупный доход от переоценки, а оставшаяся часть (также 5 млн руб.) относится на текущий убыток отчетного периода.

Скажем несколько слов о переводе запасов в состав инвестиционного имущества. Здесь все просто: разница между балансовой и справедливой стоимостью признается в составе прибыли или убытка, что фактически соответствует порядку учета продажи запасов. Рекомендуем бухгалтеру отслеживать все изменения в использовании и классификации имущества, что поможет правильно отражать активы в финансовой отчетности компании.

Как рассчитать справедливую стоимость?

В рассматриваемом международном Стандарте есть достаточно подробный ответ на этот вопрос. При этом есть еще один стандарт — МСФО (IFRS) 13 «Оценка справедливой стоимости», в котором прописан единый подход к оценке такого важного показателя. Автор рекомендует руководствоваться все же хотя и более старым, но более уместным МСФО (IAS) 40, специальные нормы которого имеют приоритет перед общими положениями более современного стандарта — МСФО (IFRS) 13. (При этом лучше иметь представление об обоих документах.)
Мы же уделим внимание справедливой стоимости в трактовке МСФО (IAS) 40. Это цена, по которой недвижимость может быть обменена между хорошо осведомленными независимыми сторонами, желающими совершить такую операцию. Возникающие в ее процессе затраты в связи с продажей или прочим выбытием актива тоже учитываются в оценке справедливой стоимости. При этом она не включает в расчетную цену, завышенную или заниженную в результате особых условий или обстоятельств, таких как нетипичное финансирование, операции продажи с обратной арендой, особые скидки, предоставляемые стороной, имеющей отношение к продаже.
Наилучшим подтверждением справедливой стоимости являются действующие цены на активном рынке подобного имущества с аналогичным местонахождением и в таком же состоянии или являющейся объектом аналогичной аренды и прочих договоров. Нужно лишь выявить различия в характере, местонахождении и состоянии инвестиционной недвижимости или в условиях договоров и учесть их при оценке справедливой стоимости. При отсутствии цен на активном рынке по нужному имуществу следует принимать во внимание действующие цены на недвижимость иного характера, недавние цены на аналогичную недвижимость на менее активных рынках, скорректированные с учетом любых изменений экономических условий после даты заключения операций по этим ценам. В отдельных ситуациях на основании различных источников информации могут быть сделаны различные выводы о справедливой стоимости инвестиционного имущества. Тогда нужно рассматривать причины этих расхождений для того, чтобы прийти к наиболее надежной расчетной оценке справедливой стоимости в диапазоне обоснованных расчетных оценок.

* * *

Подводя итоги, можно сказать, что инвестиционное имущество занимает свое место среди отражаемых в финансовой отчетности зданий, сооружений и земельных участков. У инвесторов доля такого имущества существенна, а это означает, что о нем нужно раскрывать самую полную информацию. Этому вопросу в любом международном стандарте уделено достаточно внимания, МСФО (IAS) 40 не исключение. В нем даны подробные рекомендации о раскрытии информации об инвестиционном имуществе независимо от выбранной модели учета, а также специальные указания по использованию моделей учета инвестиционного имущества по справедливой стоимости и по фактическим затратам. Надеемся, что эти знания помогут в раскрытии в финансовой отчетности достоверной и полной информации об инвестиционном имуществе компании.

Васильев Ю.А. Оцениваем инвестиции по МСФО // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2012. N 10. С. 10 — 21.

Оставьте первый комментарий для "Инвестиции по МСФО"

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*


Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.

error

Понравился сайт? Расскажите о нем своим друзьям.

RSS
Follow by Email