затраты на аренду при отсутствии правоустанавлвающих документов

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику либо лицу, управомоченному на то законом или собственником. Поскольку в соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на такой объект возникает только с момента госрегистрации, до такой регистрации лицо не считается собственником вновь созданного имущества. Таким образом, возникает вопрос о действительности договора аренды, заключенного в отношении имущества, на которое не оформлены соответствующие документы.

Суды сходятся во мнение, что имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в ЕГРП, не может являться объектом договора аренды. Договор аренды такого имущества ничтожен (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.02.2010 по делу N А29-6054/2008).

Кроме того, использование отдельных видов имущества (например, воздушные суда, автотранспорт) без необходимых документов (техпаспорта, акта годности) затруднительно или невозможно. Соответственно, если арендодатель такого имущества не передал нужные документы, то он не исполнил обязанность по передаче арендуемого имущества (Определение ВАС РФ от 29.08.2008 N 10466/08 по делу N А43-24125/2007-21-490).

Следовательно, затраты на аренду не оформленного имущества не могут быть признаны расходами в учете.

Таким образом, при заключении договора аренды в качестве необходимых документов рассматриваются:

— свидетельства, подтверждающие госрегистрацию;

— техпаспорта;

— акты годности.

В некоторых случаях необходимы дополнительные документы, например, акт госоргана или органа местного самоуправления. Они являются основанием для заключения договора аренда, но сами по себе арендных правоотношений не порождают (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.12.2008 по делу N А79-893/2008). Постановление правительства субъекта РФ об обеспечении расторжения договора аренды также само по себе не влечет его расторжения.

Таким образом, основными документами являются правоустанавливающие документы и договор аренды (зарегистрированный надлежащим образом в случае его заключения на срок более 1 года).

Но что же делать, если правоустанавливающие документы отсутствуют?

В этом случае самым безопасным вариантом будет отражение аренды в учете за счет чистой прибыли.

Однако часто компании пытаются отнести данные затраты на расходы, используя различные договорные схемы. Вместе с тем, данные договоры могут быть переквалифицированы судом в договор аренды. Подход судов в данной ситуации однозначен: отношения по договору аренды возникают, если арендодатель предоставляет арендатору за плату имущество, которое может быть объектом аренды согласно ст. 607 ГК РФ, во временное владение и пользование или во временное пользование (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2010 по делу N А15-1231/2009).

Вместе с тем, представляется целесообразным рассмотреть данные договорные схемы.

  1. 1.                 Использование подрядного договора

Данная схема возможна только в том случае, если арендатор хочет арендовать объект незавершенного строительства и до момента оформления собственником документов производит какие-то работы, например, внутреннюю отделку офиса, который в дальнейшем будет передан в аренду.

Но эта схема имеет риски, поскольку договорные отношения подряда могут затянуться, если у будущего собственника возникнут проблемы с оформлением собственности.

  1. 2.                 Предоставление рабочих мест

Данная схема наиболее оспорима, поскольку фактически предоставляются именно помещения во временное пользование.

  1. 3.                 Заключение договора оказания услуг

При использовании данной схемы важным фактором является фактор возмездности услуг. Такая схема может быть действенной, например, если компания оказывает услуги по управлению зданием, сооружением до момента ввода его в эксплуатацию, используя при этом помещения для осуществления своей деятельности.

Вместе с тем, существует различная судебная практика по данному вопросу. Например, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.03.2010 по делу N А33-14855/2009 говорится о том, что договор о размещении одним лицом за плату в помещениях другого лица терминалов по приему платежей или других сервисных аппаратов регулируется нормами о возмездном оказании услуг. Однако в Постановлении ФАС Московского округа от 10.12.2009 N КГ-А40/12815-09 по делу N А40-94259/08-23-802 суд указал, что договор о размещении одним лицом за плату в помещениях другого лица терминалов по приему платежей или других сервисных аппаратов регулируется нормами об аренде.

  1. 4.                 Использование отдельного конструктивного элемента не является арендой.

Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды (Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). Конструктивные элементы часто используются при размещении, например, рекламных конструкций.

Таким образом, возможно, что при использовании данных схем, их правомерность придется доказывать в суде. Обратите при этом внимание, что «…При оценке условия договора о предмете суд должен исследовать не только сведения, содержащиеся в договоре, но и все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора, в том числе действия сторон, связанные с исполнением договора» (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010 по делу N А46-7046/2009).

Оставьте первый комментарий для "затраты на аренду при отсутствии правоустанавлвающих документов"

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*


Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.

error

Понравился сайт? Расскажите о нем своим друзьям.

RSS
Follow by Email