имущественные споры индивидуальных предпринимателей

Споры, связанные с наследованием В спорах, связанных с наследованием, очень важным является момент принятия наследства, поскольку с этого момента возникают гражданские права и обязанности налогоплательщика, как наследника. В Постановлении Пленума указывается, что на основании Гражданского кодекса право собственности на недвижимое имущество в случае принятия наследства возникает со дня открытия наследства (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). При этом наследник или вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом необходимо отделять данную категорию споров от споров, связанных с участием индивидуальных предпринимателей, касающихся не самого наследования имущества, а например, участия в других организационно-правовых формах. Безусловно, в статье 1110 ГК РФ указано, что в случае смерти гражданина его имущество в порядке универсального правопреемства переходит к наследникам. Однако иные правоотношения, например, участие в простом товариществе, могут быть оспорены. Например, суд отказал в иске о признании недействительным решения о государственной регистрации учредительного договора коммандитного товарищества, поскольку истец не является полным товарищем товарищества и в силу статьи 78 ГК РФ он как наследник может вступить в полное товарищество лишь с согласия других участников товарищества (Постановление ФАС Поволжского округа от 26.07.2007 N А65-12478/06-СГ1-10). Споры, связанные с приобретательской давностью В практике встречаются случаи споров, в которых индивидуальный предприниматель, выступая в качестве гражданина непрерывно владеет и пользуется недвижимым имуществом, иным имуществом, но право собственности на имущество не оформлено надлежащим образом. В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо — гражданин или юридическое лицо, — не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, суды учитывают следующие обстоятельства:  давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;  давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;  давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности.  владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. Таким образом, индивидуальному предпринимателю при участии в делах данной категории необходимо собрать доказательства того, что владение является добросовестным (в качестве таких доказательств могут быть документы органов местного самоуправления, подтверждающие наделение недвижимостью, документы, подтверждающие уплату налогов и сборов), принимаются меры по обеспечению сохранности имущества (договоры проведения ремонта), владение является непрерывным (платежные документы, свидетельские показания). Споры, связанные с самовольными постройками К сожалению, данные категории судебных дел очень часто решаются не в пользу индивидуальных предпринимателей. В Постановлении Пленума сказано, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки. С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор. Таким образом, даже наличие свидетельства о регистрации не может дать гарантировать о, что к самовольной постройке будут предъявлены требования о сносе. Вместе с тем, в случае возникновения данного спора, индивидуальному предпринимателю необходимо доказать, что постройка не представляет угрозы жизни и здоровью граждан, представив заключение экспертной комиссии, в случае, если заключение компетентных органов отсутствует. Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Таким образом, в качестве доказательств индивидуальному предпринимателю необходимо представить доказательства обращений в органы государственной власти, а также иные доказательства, свидетельствующие об их бездействии. Споры об истребовании имущества из чужого незаконного владения Оснований для возникновения данной категорий споров достаточно много: это и рейдерские захваты, и незаконное вселение в чужое имущество, и споры, связанные с наследственными вопросами. Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца. Отдельные вопросы истребования из чужого незаконного владения можно увидеть в судебной практике, например, в информационном письме ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения». В частности, в информационном письме ВАС РФ рассматривается дело об удовлетворении требований ответчика – индивидуального предпринимателя, купившего недвижимость у предприятия, находящегося на стадии банкротства. Конкурсный управляющий обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о применении последствий недействительности договора купли-продажи недвижимого имущества, являющегося ничтожной сделкой. Между обществом с ограниченной ответственностью и предпринимателем заключен договор купли-продажи недвижимого имущества. Обязательства сторон по данному договору исполнены, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП) зарегистрировано право собственности на указанное здание за предпринимателем. Впоследствии общество признано банкротом. В обоснование иска конкурсным управляющим указано на ничтожность договора купли-продажи, поскольку в момент отчуждения недвижимого имущества оно находилось под арестом. Решением суда первой инстанции исковое требование удовлетворено. Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено, в удовлетворении требования о применении последствий недействительности сделки отказано. Суд отметил: несмотря на недействительность сделки, требование о возврате имущества в данном случае удовлетворено быть не может, поскольку ответчик доказал возмездность и добросовестность приобретения (пункт 1 статьи 302 ГК РФ). Суд кассационной инстанции постановление суда апелляционной инстанции отменил и оставил в силе решение суда первой инстанции ввиду следующего. Применение последствий недействительности сделки не ставится в зависимость от добросовестности сторон такой сделки. В этом случае права лица, считающего себя собственником спорного имущества, подлежат защите путем заявления виндикационного иска. Обоснованность виндикационного иска должна подтверждаться документами, доказывающими право собственности (или иной титул) истца на спорный объект, обладающий индивидуально-определенными признаками, утрату истцом обладания вещью и факты незаконного владения ответчика истребуемым имуществом. Данные выводы содержатся в судебной практике (см. Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 12.09.2007 N А82-13666/2006-35, от 28.08.2007 N А28-9590/2006-536/22, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.08.2007 N А33-4232/06-Ф02-5273/07, ФАС Дальневосточного округа от 06.11.2007 N Ф03-А51/07-1/4371, ФАС Западно-Сибирского округа от 02.10.2007 N Ф04-6766/2007(38721-А03-39), ФАС Московского округа от 19.09.2007, 26.09.2007 N КГ-А40/9584-07, ФАС Северо-Западного округа от 28.11.2007 N А56-4432/2007). Исходя из реальной судебной практики, можно сделать вывод, что суды могут оценивать волю истцов на совершение сделок, а также порочность оснований для приобретения имущества. Данная позиция, например, была озвучена в Определении ВАС РФ от 4 мая 2010 г № ВАС-2134/10 при оценке действий нижестоящих судов. В данном решении исковые требования ответчиков – индивидуальных предпринимателей суд оставляет без удовлетворения, поскольку суд исходил из наличия оснований для удовлетворения виндикационного иска: спорное имущество выбыло из владения истца помимо воли последнего; право собственности на земельный участок площадью ответчиками приобретено по порочному основанию. Таким образом, индивидуальный предприниматель, приобретающий недвижимость (или земельный участок) должен заранее побеспокоиться о том, чтобы выяснить все обстоятельства, связанные с приобретением недвижимости. Если индивидуальный предприниматель приобретает нежилые помещения, то необходимо ознакомиться с выпиской из государственного реестра. Если же приобретается жилая недвижимость, то покупатель должен знать о том, что вся история квартиры содержится в домовой книге и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, застрахуйте имущество. Страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности на объект недвижимости, или, как часто называют этот вид, титульное страхование, сделалось распространенной формой финансовых гарантий для добросовестных приобретателей, защиты предмета залога. Оно стало обязательным требованием при оформлении ипотечного кредита, но банки страхуют лишь свои риски, поэтому правоприобретатель должен позаботиться о се6е самостоятельно и застраховать право собственности от возможных рисков. Родственные связи решают не все В информационном письме ВАС РФ от 13 ноября 2008 г. № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» суды обращают внимание не только на добросовестность приобретения, но и на другие обстоятельства. Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя и определяя круг обстоятельств, о которых он должен был знать, суд учитывает родственные и иные связи между лицами, участвовавшими в заключении сделок, направленных на передачу права собственности. Кроме того, суд учитывает совмещение одним лицом должностей в организациях, совершавших такие сделки, а также участие одних и тех же лиц в уставном капитале этих организаций, родственные и иные связи между ними. В письме приводится пример, согласно которому общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю об истребовании из его владения нежилого помещения. Признавая ответчика добросовестным приобретателем, суды не приняли во внимание наличия родственных связей лиц, принимавших участие в заключении сделок по отчуждению спорного помещения, поскольку действующее законодательство не устанавливает для подобных случаев каких бы то ни было ограничений на заключение сделки. Суд кассационной инстанции эти судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение по следующим основаниям. Судебные споры, связанные с наличием имущества в натуре Как было указано выше, доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. Однако суды иногда рассматривают и наличие имущества в натуре. Так, суд отказал в признании права собственности на здание, установив факт отчуждения истцом спорного имущества на основании договора купли-продажи и придя к выводу, что истец просит признать право собственности на недвижимое имущество, которого не существует. Судом установлен факт распоряжения истцом недвижимым имуществом путем его отчуждения в собственность А. на основании договора купли-продажи от 19.01.2006 и факт отсутствия недвижимого имущества. (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.04.2009 N А74-1713/08-Ф02-1485/09). Поэтому при обращении в суд индивидуальному предпринимателю следует представить доказательства фактического существования имущества, а если это имущество утрачено, то доказательства вины признанных судом виновных лиц. Споры, связанные с арендой имущества у собственника Арендуя имущество, индивидуальному предпринимателю следует собрать доказательства того, что арендуемое имущество принадлежит именно на праве собственности арендодателю. В противном случае, данные затраты он не сможет отнести в качестве затрат на предпринимательскую деятельность, а кроме того, суд может признать данный договор недействительным, поскольку предмет договора аренды на основании статьи 608 ГК РФ предусматривает наличие у арендодателя права собственности. Данное основание подтверждается, например, Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 26.07.2007 N А39-4534/2006-344/8. Подобное требование относится и к земельным участкам, которые должны быть включены в земельный кадастр. Например, в Постановлении ФАС Уральского округа от 26.07.2007 N Ф09-5884/07-С6 суд пришел к выводу о том, что на момент подписания договора аренды земельный участок не прошел государственный кадастровый учет (кадастровый план земельного участка не изготавливался, кадастровый номер земельному участку не присваивался), а следовательно, объект аренды не мог быть индивидуализирован, и признал договор аренды земельного участка незаключенным в силу статьи 432, пункта 3 статьи 607 ГК РФ. Кроме того, договор аренды, не прошедший государственную регистрацию, является незаключенным, следовательно, арендатор обязан возместить арендодателю неосновательное обогащение, возникшее в виде арендной платы за пользование указанным объектом (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.07.2007 N Ф04-4493/2007(35992-А67-9). Поэтому рекомендуется заключать договор на срок до года для того, чтобы не проходить процесс государственной регистрации. Споры, связанные с неотделимыми улучшениями арендуемого имущества В арбитражной практике часто возникают споры по вопросу взыскания компенсации за неотделимые улучшения недвижимости, осуществленные арендатором по собственной инициативе без согласования с арендодателем. Ключевым моментом для разрешения спорной ситуации, как следует из анализа судебной практики, является согласование между сторонами условий производства, улучшений имущества. В большинстве случаев при отсутствии подобного согласования стоимость улучшения никогда с арендодателя не взыскивается. Об этом факте свидетельствует и судебная практика. Например, суд на основании статьи 6 ГК РФ применил к отношениям сторон статью 623 ГК РФ, не признав стоимость произведенных истцом неотделимых улучшений неосновательным обогащением, и отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку установил факт отсутствия согласования с арендодателем видов, объемов и стоимости работ. При этом суд отметил, что ответчик не возражал против перепланировки нежилого помещения в случае проведения ее за счет средств истца (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.11.2007 N А43-36809/2006-2-734). Споры, связанные с приобретением имущества, земля под которым не оформлена Индивидуальный предприниматель может столкнуться с ситуацией, при которой он приобретает имущество при неоформленных земельных отношениях. К сожалению, такая ситуация не является редкостью, но это обстоятельство может привести к плачевным последствиям, при которых предприниматель не только лишится своей недвижимости, но вынужден будет демонтировать за свой счет купленную недвижимость. Можно привести следующий пример из судебной практики. В районе магазина находится павильон мини-кафе, приобретенный индивидуальным предпринимателем по договору купли-продажи. Посчитав, что предприниматель самовольно занял земельный участок и пользуется им без законных к тому оснований, чем препятствует осуществлению прав пользования данным земельным участком в полном объеме, администрация муниципального образования обратилась в суд с иском к предпринимателю об устранении препятствий в пользовании земельным участком путем демонтажа находящегося на нем торгового павильона. Суд удовлетворил иск и обязал ответчика демонтировать расположенное на земельном участке мини-кафе (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.09.2007 N А39-3950/2006-334/17). Перевод жилого помещения в нежилое Развивая свою деятельность, индивидуальные предприниматели сталкиваются с вопросами не только приобретения помещений, но и с переводом одной категории помещений в другую, например, если индивидуальный предприниматель приобретает квартиру на первом этаже под помещение парикмахерской, обувной мастерской, магазина, ателье и т.д. Часто местные власти отказывают в том, чтобы осуществить такой перевод. Приводя пример из судебной практики, следует отметить, что в данном случае суды часто встают на сторону предпринимателей. С целью расширения площади парикмахерской предприниматель по договору купли-продажи приобрел квартиру и обратился в администрацию муниципального образования с заявлением о ее переводе из жилого в нежилой фонд. Администрация отказала в переводе квартиры в нежилое помещение (расширение существующей парикмахерской), поскольку это помещение расположено в крупнопанельном жилом доме, в связи с чем возникает необходимость организации входа, объединяющего два помещения (пробивка проема), а согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170 (далее — нормы технической эксплуатации), не допускается в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий расширять и пробивать проемы. Посчитав такой отказ незаконным, предприниматель оспорил его в суде. Суд признал незаконными действия местной администрации, отказавшей оформить документы, необходимые для перевода в нежилой фонд квартиры, поскольку заявление о переводе помещения из жилого в нежилое было рассмотрено по существу поставленного вопроса без ссылки на представленные документы (Постановление ФАС Центрального округа от 26.07.2007 N А48-613/07-7). Налоговые споры, связанные с имуществом Нередко граждане сталкиваются с непростыми вопросами налогообложения. Например, предприниматель хочет открыть мини-гостиницу или же сдать свою собственность в аренду. При этом необходимо помнить о возможных судебных рисках. Если физическое лицо зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя и владеет квартирой, которую сдает внаем, это не означает, что указанные им доходы автоматически подлежат налогообложению как доходы от предпринимательской деятельности. В договоре с нанимателем следует указать статус, в котором физическое лицо этот договор заключает, — индивидуальный предприниматель или просто гражданин РФ. Если в договоре указан статус «индивидуальный предприниматель», то и деятельность будет считаться предпринимательской, а доходы от нее будут облагаться в зависимости от выбранного режима налогообложения. Если нет, то деятельность не будет признаваться предпринимательской, а доходы будут облагаться НДФЛ. Также во избежание конфликтных ситуаций с налоговыми органами следует данный вид деятельности — сдачу внаем помещений — указать в качестве одного из видов деятельности индивидуального предпринимателя. Судебные споры могут возникнуть и по вопросу начисления амортизации. В соответствии с пп. 4 п. 15 Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей (утв. Приказом Минфина России N 86н, МНС России N БГ-3-04/430 от 13.08.2002) в расходах учитываются амортизационные отчисления. Амортизация начисляется на имущество, принадлежащее предпринимателю на праве собственности, непосредственно используемое в предпринимательской деятельности и приобретенное за плату. Налоговый кодекс РФ не содержит разъяснений по вопросу о том, может ли предприниматель амортизировать имущество, которое приобретено им до начала осуществления предпринимательской деятельности. Вместе с тем, имеется различная позиция по данному вопросу. В Письме Минфина России от 11.07.2006 N 03-05-01-05/141 финансовое ведомство разъяснило, что физлицо не может начислять амортизацию на имущество, которое приобретено им до регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Затраты на покупку этого имущества не признаются его расходами. Однако иная позиция озвучивается судебными инстанциями, согласно которой по имуществу, приобретенному до начала осуществления предпринимательской деятельности, можно начислять амортизацию (Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2010 N Ф09-801/10-С2 по делу N А07-13968/2009). В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2010 по делу N А45-13717/2009 суд также указал, что поскольку спорное имущество принадлежит предпринимателю на праве собственности и используется в предпринимательской деятельности, то условия для включения сумм амортизации в расходы соблюдены, даже если имущество приобретено до начала осуществления указанной деятельности. Рассматривая судебную практику, следует отметить, что большое количество судебных дел свидетельствует о том, что индивидуальные предприниматели сталкиваются с серьезными проблемами при оформлении имущественных прав, аренде имущества, уплате налогов и т.д. Поэтому в заключении хотелось бы дать несколько рекомендаций: 1. При приобретении имущества проверьте все документы, подтверждающие право собственности на имущество. В целях выявления возможных рисков покупки имущества компаний-банкротов, лиц, обладающих ограниченной дееспособностью, обратитесь к профессиональным юристам. 2. Застрахуйте имущество от возможных рисков. 3. Не приобретайте недвижимость, если земельные правоотношения не оформлены. 4. Если вы хотите перевести жилое помещение в нежилое, сначала получите разрешение на перевод, а лишь затем приобретайте имущество. 5. Заключайте договор аренды на срок до года или пройдите обязательную регистрацию, проверьте документы на собственность арендодателя. 6. Не проводите неотделимые улучшения арендуемого имущества без согласования с собственником. 7. Самовольное строительство может подлежать сносу даже при наличии оформленного свидетельства о собственности, поэтому сначала оформите документацию на строительство, а лишь потом осуществляйте его ведение. 8. Приобретаемое или арендуемое имущество должно существовать в натуре, поэтому проверьте его наличие и зафиксируйте все недостатки данного имущества в акте.

Оставьте первый комментарий для "имущественные споры индивидуальных предпринимателей"

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*


Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.

error

Понравился сайт? Расскажите о нем своим друзьям.

RSS
Follow by Email