налоговые рекомендации по заключению договора аренды

Среди рекомендаций можно назвать следующие:

1. Не злоупотребляйте предварительными договорами аренды

Такой договор может быть признан судом незаключенным, а среди негативных последствий незаключения договоров является невозможность признания расходов для целей налогообложения. Так, в Постановлении ФАС Московского округа от 08.09.2003 N КА-А40/6623-03 говорится о том, что «В соответствии с Налоговым кодексом РФ неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога или других неправомерных действий (бездействия) влечет взыскание штрафа». Посчитав договоры незаключенными, налоговые органы могут сделать вывод о доначисленни налога на прибыль и невключении в налоговую базу расходов. Так, Постановление ФАС Московского суда от 1 октября 2008 г. N КА-А40/9022-08; Постановление ФАС Московского округа от 04.09.2008 N КА-А40/8197-08 по делу N А40-60083/07-128-353 указывают на то, что «Расходы по не заключенному в установленном порядке договору аренды не могут быть учтены в уменьшении налоговой базы по налогу на прибыль как арендные платежи в соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ».

2. Избегайте заключения посреднического договора при компенсации коммунальных услуг арендатору

В соответствии с гражданским законодательством стороны могут использовать договор комиссии (ст.990 ГК РФ) или агентский договор (ст.1005 ГК РФ). Однако на практике арендодатели заключают договоры с поставщиками коммунальных услуг раньше, чем начинают сдавать эти площади в аренду. В таких случаях у налоговых органов появляется веский аргумент для дискредитации таких посреднических отношений. Согласно п.6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 17.11.2004 № 85, сделка, совершенная до установления отношений по договору комиссии, не может быть признана заключенной во исполнение поручение комитента. Иными словами, сделка, совершенная до установления посреднических отношений не признается заключенной. Этот факт неоднократно подчеркивался и в письмах Минфина России от 10.02.2009 № 03-11-06/2/24, от 26.01.2009 № 03-11-09/18. Также имеются судебные прецеденты, например, Постановление ФАС Поволжского округа от 04.10.2007 № А57-9388/06.

3. Правильно оформляйте акт приемки-передачи имущества

К налоговым рискам можно отнести случаи отсутствия или неправильного оформления акта приемки-передачи имущества. Так, в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 08.06.2007 по делу N А56-14675/2006 «суд указал, что в договоре, дополнительном соглашении, акте приема-передачи и в других представленных сторонами документах указаны противоречивые сведения об объекте субаренды, которые не позволяют индивидуализировать подлежащее передаче в аренду имущество, а следовательно, данный договор не считается заключенным». В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 02.03.2006 по делу N А42-1865/2005 «Суд признал незаключенным договор аренды нежилых помещений, поскольку в договоре отсутствуют сведения, позволяющие определить местонахождение арендуемых торговых площадей, т.е. не достигнуто соглашение по существенному для договоров аренды условию о его предмете».

4. Обратите внимание на срок договора аренды

Договор аренды, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным только с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651, п. 2 ст. 658 ГК РФ). Сторонам договора аренды необходимо знать о том, что срок действия договора аренды нежилых помещений начинает течь не со дня передачи имущества в пользование, а с даты регистрации договора (Постановление ФАС СЗО от 17 апреля 2002 г. по делу N А56-36710/01). Таким образом, если по суду Ваш договор будет признан незаключенным, то это может иметь и налоговые последствия.

5. Уделите внимание назначению имущества, особенно, когда вы арендуете имущество у физических лиц

Пленумы Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 38 совместного Постановления от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указали, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.07.2001 N А56-4699/01 устанавливает, что в жилом помещении нельзя размещать промышленное производство, тогда как осуществление аудиторской деятельности индивидуальным предпринимателем может осуществляться по месту его жительства. Несоблюдение данных норм влечет не только налоговые последствия признания заключенного договора недействительным и доначисление налогов и пени, но и возможное наложение штрафов. Пленумы Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 38 совместного Постановления от 01.07.1996 N 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указали, что сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, совершенные после введения в действие Гражданского кодекса РФ, являются ничтожными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.07.2001 N А56-4699/01 устанавливает, что в жилом помещении нельзя размещать промышленное производство, тогда как осуществление аудиторской деятельности индивидуальным предпринимателем может осуществляться по месту его жительства. Несоблюдение данных норм влечет не только налоговые последствия признания заключенного договора недействительным и доначисление налогов и пени, но и возможное наложение штрафов.

6. Если вы хотите сделать ремонт, оформите дополнительное соглашение с арендодателем

Арендатор несет расходы по ремонту помещений, однако не всегда может учесть их в составе расходов. При этом существует различная практика по данному вопросу. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 20.05.2003 N 1577/03 суд указал, что арендатор в соответствии со ст. 612 ГК РФ имел право произвести капитальный ремонт по исправлению выявленных скрытых недостатков, предварительно уведомив арендодателя, а затем требовать возмещения понесенных расходов на произведенный ремонт, так как при передаче арендатору арендованного имущества его недостатки не были оговорены и не могли быть обнаружены последним из-за отсутствия технической документации, что не позволило определить фактическое состояние помещений. Однако по Постановлению ФАС Западно-Сибирского округа от 20.11.2006 N Ф04-7668/2006(28523-А46-38) по делу N 24-241/5 «недостатки арендованного имущества не являются основанием для освобождения арендатора от обязанности по внесению арендной платы. Суд удовлетворил требование арендодателя, расторгнул договор и взыскал с арендатора задолженность по арендной плате».

7. Обратите внимание на вопрос возмещения НДС

Арендатор имеет право на основании п.1 ст.171 НК РФ уменьшать исчисленную сумму НДС на сумму налоговых вычетом. Налогоплательщик при возмещении НДС может руководствоваться положительной судебной практикой: Постановление ФАС Московского округа от 05.12.2008 N КА-А40/10719-08 по делу N А40-21848/08-139-67, Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2009 N КА-А40/3091-09 по делу N А40-24550/08-14-79, Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 N 12664/08 по делу N А76-24215/2007-42-106. Вместе с тем, необходимо обратить внимание на следующее. По мнению ФНС России, изложенному в пункте 2 письма от 04.02.2010 № ШС-22-3-86@ в случае, если договором аренды предусмотрена только стоимость определенного количества переданной в аренду площади, а платежи за коммунальное обслуживание не являются дополнительной частью арендной платы и взимаются арендодателем с арендатора без НДС на основании отдельного договора, то затраты на содержание помещений (коммунальные услуги) не учитываются при определении налоговой базы по НДС. Однако судебные органы не соглашаются с данными выводами, например в Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.03.2009 № 6219/08. Таким образом, необходимо предусмотреть в договоре аренды платежи за коммунальное обслуживание как состав арендной платы. В противном случае, возможны налоговые риски.

1 Комментарий для "налоговые рекомендации по заключению договора аренды"

  1. Евгения | 7 ноября 2012 в 11:49 |

    Очень хорошая статья

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*


Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.

error

Понравился сайт? Расскажите о нем своим друзьям.

RSS
Follow by Email