Для многих мечта приобрести свое жилье в нашей стране так и остается только мечтой. Ведь, Москва занимает третье место в мире в списке самых дорогих столиц после Лондона и Токио. Но счастливые обладатели заветных ключей от квартиры тоже не всегда могут спать спокойно. Слишком много подводных камней таит подобная покупка.

Кто будет нести ответственность, если что-то пойдет не так: риелтор, недобросовестный продавец, банк, выдавший ипотечный кредит или сам нерадивый покупатель, который приобрел жилье, не позаботившись о том, чтобы застраховать себя от неприятных правовых последствий, ведь страхование в нашей стране считается услугой дорогой и бесполезной, так как страховой случай может не случиться, а страховая компания может отказаться от выплаты по множеству оснований и страхование не позволит вернуть все свои деньги, если продавец окажется нечистым на руку. Суды изобилуют практикой именно по имущественным вопросам.

Последствия признания сделки недействительной

Последствия признания сделки недействительной рассматриваются в статье 167 ГК РФ. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах — если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С одной стороны, это положение является правильным, если сделка по покупке недвижимости признана недействительной, то покупатель остается при деньгах, а продавец при квартире. Но почему должен страдать добросовестный покупатель? Но, с другой стороны, данная норма была скорректирована Определениями Конституционного суда РФ от 20.02.2002 N 48-О, от 25.03.2004 N 98-О, что говорит о том, что нормы гражданского права не безупречны. Так, например, согласно правовой позиции, сформулированной Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 21 апреля 2003 года, в случае, когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск), а в удовлетворении его исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.

Согласно статье 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Данная норма также скорректирована Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, которое говорит о том, что поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 ГК Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).

Но обычный покупатель и продавец не владеют всеми этими тонкостями и несут правовые риски самостоятельно. Чтобы хоть как-то обезопасить себя стороны договора обращаются за помощью риелтору, который в соответствии с законодательством не несет никакой ответственности, ведь в отличие от туристических фирм и оценочных компаний они не входят в саморегулируемые организации, не страхуют ответственность и соответственно не заплатят никаких штрафов в случае, если сделка в последствии будет признана недействительной. Но и на нотариальное удостоверение сделки рассчитывать не приходится, так нотариус фактически удостоверяет лишь волю сторон к совершению сделки. При оформлении наследства нотариусы не занимаются поисками иных потенциальных наследников, да и как их найти на просторах нашей бесконечной родины или за ее пределами, если этот вопрос не урегулирован законодательно, да и общего архива в России не существует. Таким образом, приходится рассчитывать только на волю заявителя о наследстве.

В целом, рынок вторичного жилья — это объекты недвижимого имущества, которые имеют историю возникновения и переходов права собственности, зачастую — длинную и запутанную. Приобретая такую квартиру, необходимо отдавать себе отчет: как бы тщательно риелтор и нотариус, удостоверяющий договор купли-продажи, не проверял юридическую чистоту жилья, это не даст полной гарантии того, что операция не будет когда-либо оспорена, а договор не будет признан судом недействительным. На то есть много причин, не зависящих от профессиональной добросовестности риелтора и нотариуса.

С какими проблемами сталкивается правоприобретатель?

1. Вы приобрели недвижимость, но потом по потом выясняется, что продавец не владел имуществом, лежал в психиатрической клинике и был признан недееспособным. Могут возникнуть проблемы, если недвижимость ранее передавалась по наследству и потом нашлись другие наследники, которые не были надлежащим образом уведомлены о праве наследования имущества и теперь хотят оспорить сделку в суде. И если неучтенный претендент на свою долю в наследстве появится в течение трех лет и сможет доказать свои права, то все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными.

2. Вы приобрели недвижимость, а документы, удостоверяющие право, оформить не можете, например, застройщик обанкротился, инвестор скрывается. К сожалению, такие случаи очень часто встречаются.

3. Возможно, вы проживали в квартире с родителями, унаследовали имущество, документы на которое утрачены или не были переоформлены надлежащим образом. В таком случае, Вам необходимо будет доказывать в суде свои права.

Какие можно предпринять меры предосторожности?

Во-первых, покупатель должен знать о том, что вся история квартиры содержится в домовой книге и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В домовой книге записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. С одной стороны, чем больше было сделок с недвижимостью, тем больше защищен конечный правовприобретатель. Но, с другой стороны, если квартирой владел только один хозяин на протяжении 20 лет, это может свидетельствовать о том, что квартира не побывала в руках «черных риелторов» или какой-то участник из цепочки был недобросовестным.

Вам желательно присутствовать при получении расширенной выписки из домовой книги. Очень важно, чтобы никто из предыдущих жильцов не потерялся. То есть, если вы видите, что кто-то из них был выписан не по новому адресу, а временно в места лишения свободы или на лечение в психоневрологический диспансер, от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Если вы покупаете квартиру человека, который умер или квартира перешла по наследству, то должно быть свидетельство о смерти бывшего владельца. Может случаться так, что бывший владелец без вести пропал, а потом после Вашей успешной сделки вдруг появляется, поэтому необходимо посетить ЗАГС при получении дубликата свидетельства о смерти бывшего владельца.

Попросите у продавца справку психоневрологический и наркологический диспансеры. Возможно, этим вы даже обидите человека, но сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, — ничтожна (т.е. недействительна). При этом важно присутствовать при получении данных справок.

Если в каком-либо документе (свидетельство о собственности, договор купли-продажи) содержится информация, противоречащая другим документам, то здесь, скорее всего, имеет место нечеткая и несвоевременная передача данных между инстанциями. Однако Вам необходимо это перепроверить. Вдруг вы приобрели недвижимость, на 2 метра которой претендует еще кто-нибудь.

Не жалейте деньги, чтобы обезопасить себя

Страхование риска потери имущества в результате утраты права собственности на объект недвижимости, или, как часто называют этот вид, титульное страхование, сделалось распространенной формой финансовых гарантий для добросовестных приобретателей, защиты предмета залога. Оно стало обязательным требованием при оформлении ипотечного кредита, но банки страхуют лишь свои риски, поэтому правоприобретатель должен позаботиться о се6е самостоятельно и застраховать право собственности от возможных рисков.

Безусловно, страхование потери имущества в результате утраты права собственности имеет смысл, если его осуществляют «от всех рисков» (по любой причине, не зависящей от страхователя, утрачивается право собственности на объект недвижимости).

Прежде чем выдать полис, страховщик проводит экспертизу истории квартиры с точки зрения оценки вероятности предъявления претензий со стороны третьих лиц в дальнейшем и судебной перспективы. С другой стороны, физическое лицо получает бесплатного адвоката, поскольку страховая компания в случае наступления такого случая не захочет расставаться со своими денежными средствами.

Что могло бы обезопасить покупателя на законодательном уровне?

Решение вопроса: как обезопасить продавца и покупателя при покупке недвижимости — квартиры, дома очень простое. Законодательно это решение уже принято в других случаях, например, при покупке туристических услуг. Так, туристические компании должны страховать свою ответственность, но при этом от страхования рисков освобождены и инвесторы, и риелторы, и регистрационная палата. Возможно введение «титульных поверенных», которые будут проверять «чистоту» недвижимости и брать возможные риски на себя. Как в случае с проведением оценки или аудита, титульные поверенные должны входить в саморегулируемые организации, которые бы являлись профессиональными участниками рынка. Проблемы оспаривания сделок с недвижимостью возникают из-за формального подхода, так как для осуществления сделки требуется лишь формальный перечень документов, а проверкой сделки никто не занимается, поскольку законодательно не установлена степень осмотрительности сторон и посредников.