Рекомендации сделки с недвижимостью на рубежом

Рекомендации сделки с недвижимостью на рубежом

Оформление покупки участка или дома во многих странах схоже, отличаются только суммы обязательных платежей и налогов, а также сроки оформления и регистрации. Аля многих покупателей количество усилий, времени и денег, затраченных на оформление сделки, играет если не решающую, то одну из главных ролей при выборе страны для второго дома. В Египте, например, чтобы оформить покупку участка или дома, понадобятся лишь загранпаспорт и два часа времени, а в странах Европы, на Кипре и в Доминиканской республике оформление недвижимости займет от одного до трех месяцев.

Алгоритм сделки, как правило, один и тот же:

  • заключение предварительного договора и внесение задатка;
  • подписание договора купли-продажи и выплата оставшейся суммы

Размер задатка в разных стра­нах отличается: в США это, как правило, 1—5% от суммы сдел­ки, в странах Западной Европы — от 2 000 евро до 10 %, в Болгарии — от 1000 евро.

дополнительные расходы при покупке и оформлении недвижи­мости зависят от особенностей рын­ка конкретной страны. Речь идет об уплате налогов и сборов, а так­же об оплате услуг посредников. Хотя зарубежную недвижимость по­купают люди состоятельные, не все из них готовы к дополнительным расходам. Поэтому, выбирая объ­ект в той или иной стране, необхо­димо ознакомиться с существую­щими в ней порядками. Например, в Греции и Испании такие тра­ты могут составить 7—15 % стои­мости объекта, в Болгарии — око­ло 3%, а на Кипре — около 1%. В странах Западной Европы налоги на недвижимость достаточно высо­кие, тогда как в Болгарии и на Кип­ре ежегодные налоги составят менее 1 % стоимости квартиры. В Египте с 2010 года введен незначительный налог на недвижимость стоимостью более 100000 у. е., который состав­ляет от 6 у. е. в год.

Иногда сумма дополнительных расходов зависит от типа покупае­мого жилья. Например, во Франции, если речь идет о новостройке, услу­ги нотариуса, налоги и гербовый сбор в сумме составят не менее 2 %, а в слу­чае сделки на вторичном рынке — АО 7% стоимости. Услуги посредни­ка обойдутся еше в 4—5% от суммы сделки. В Италии, если нерезидент приобретает первичное жилье, все на­логи составляют 3 %, а в других слу­чаях — 11 % от суммы сделки. Работа риелтора оценивается там в 3—6% суммы, указанной в договоре.

Впрочем, в некоторых странах ус­луги риелторов оплачивает продавец. Речь идет о сделках с недвижимостью в Болгарии, Испании, Черногории, Турции, на Кипре, иногда — в США и Финляндии. В других странах по­средникам зачастую платит покупа­тель, а размер комиссии, как правило, составляет до 6 %.

Получение визы — то, с чего на­чинается путешествие в большинство стран мира, и то, что может стать на­стоящей проблемой для украинских граждан. Покупка объекта недвижи­мости иностранцем далеко не всег­да автоматически делает лояльными к нему соответствующие власти и по­сольства. Поэтому визовый режим может влиять на выбор страны укра­инскими любителями зарубежной недвижимости и в известной степени регулировать их аппетиты.

Во многих странах, впрочем, по­купка недвижимости позволяет претендовать на многоразовую въезд­ную визу (мультивизу). Как правило, наличие недвижимости не явля­ется основанием для получения вида на жительство (ВНЖ), но, тем не менее, может стать хорошим ар­гументом при ходатайстве о таком статусе. Самая простая и быстрая процедура получения ВНЖ для вла­дельцев недвижимости предусмот­рена в Турции, Китае и на Кипре.

Зарубежные рассрочка и кредит

Возможность получить кредит на приобретение недвижимости или воспользоваться рассрочкой — не­маловажный, а в отдельных ситуа­циях решающий фактор при выбо­ре страны для нового дома. Более того, в ряде стран сделать это про­ще, чем на родине, да и процентные ставки по ипотечным кредитам зна­чительно ниже украинских.

С одной стороны, рассрочка удоб­нее кредитования, ведь от покупа­теля могут потребовать максимум загранпаспорт и справку о доходе. С другой стороны, рассрочка редко предоставляется более чем на 3 года, поэтому по сравнению с выплатами процентов по кредитам ежемесяч­но придется платить большую сум­му. Кроме того, покупая участок или

дом за рубежом в рассрочку, покупа­тель получает возможность распоря­жаться объектом по своему усмотре­нию в лучшем случае после выплаты большей части долга, тогда как в слу­чае ипотеки можно компенсировать выплаты банку, сдав объект в аренду.

В Болгарии, например, трудно получить кредит, зато здесь развита система рассрочек. Стандартная схе­ма такова: 10 % — первоначальный взнос, 30% выплачиваются в течение 9 месяцев, а выплату 60% можно распределить на 5—10 лет. Турецкие застройщики охотно предоставляют покупателям из Украины беспроцент­ную рассрочку на строящийся объ­ект, но она, как правило, ограничена датой окончания строительства.

Условия ипотечного кредитования , как и другие нюансы покупки недви­жимости, в каждой стране свои. Одна из наиболее лояльных стран по отно­шению к украинскому заемщику — Испания. В ней можно рассчитывать на кредит в размере 50—70% от оце­ночной стоимости недвижимости, ко­торый выдается на 10—30 лет под 5,4—5,5% годовых, причем с возмож­ностью досрочного погашения долга без каких-либо штрафных санкций.

На Кипре ссуду могут дать на 60—70% от рыночной стои­мости объекта недвижимости при ставке 5,5—7 % на срок до 15 лет. Во Франции, особенно если речь идет о покупке недвижимости на стадии строительства, нерезиден­ты могут получить кредит в размере 70% от суммы сделки на 20—25 лет. Ставка может быть фиксирован­ной (4,9—5,5 %) или плавающей (действующая европейская меж­банковская ставка 4,66%, к кото­рой добавляется комиссия банка — 1,2—1,6 % от суммы долга в год).

В Турции ипотечные программы для нерезидентов распространяются

только на участки и лома не старше 20 лет, расположенные в городской черте Алании, Анталии, Стамбула, Бодрума, Датчи, Дидима, Кушадасы, Муглы, Фетхие и Махмутлара. Можно взять ссуду в размере 60% от оце­ночной стоимости выбранного объ­екта при фиксированной ставке 7,8—8,4% годовых (в зависимости от валюты) на срок 5—20 лет.

В Германии ипотечный кредит иностранцу дают только при усло­вии, что он постоянно прожива­ет, работает или ведет свой бизнес на территории Европейского сою­за либо уже обзавелся там недви­жимостью, пригодной для залого­вого обеспечения. В Греции заявку на ипотеку примут, только если га­рантом будет гражданин этой стра­ны. Минимальны шансы на полу­чение украинцами ссуды в Италии, а банки Египта и вовсе предпочита­ют не иметь дела с иностранцами.

Оформляя ипотечный кредит за границей, скорее всего, придет­ся оплатить оценку недвижимости (приблизительно 1 % от ее стоимо­сти). Кроме того, банки почти всег­да просят застраховать жизнь заемщика на весь срок кредитования.

Посол по недвижимости

Посредник, предоставляющий услуги при покупке и оформлении недвижи­мости за границей, нужен не простой. В этом деле компания-новичок или маленькое, ограниченное в ресурсах агентство могут не только не помочь, но и навредить. Ведь в этих фактичес­ки международных сделках должны участвовать специально подготовлен­ные сотрудники: риелторы, специали­зирующиеся на зарубежных сделках юристы, а также консультанты и ана­литики, способные оценить инвести­ционную привлекательность объекта.

Как правило, полный штат необ­ходимых сотрудников есть у крупных компаний, которые занимаются про­дажей и покупкой зарубежной недви­жимости. Если речь идет о конкрет­ной стране, подойдет агентство, давно и успешно работающее на ее рынке. Далеко ходить не надо — в стране открыты представительства многих крупных девелоперов, занимающихся строительством курортной недвижи­мости в на Кипре, в Египте, Болгарии, Доминиканской республике, Турции, Греции и Испания. Покупатель, об­ратившийся непосредственно к девелоперу, получит максимально ка­чественные услуги и не будет платить агентствам-посредникам.

Страны и их особенности

Совершая какие-либо операции с не­движимостью или земельными участками за рубежом, надо быть гото­вым к местному колориту в виде спе­цифических локальных ограничений. Например, в Бодруме (регион Турции) существует определенный стандарт за­стройки — белые фасады и определен­ный стиль архитектуры, который нельзя менять. Такие же ограничения действу­ют и на одном из Канарских островов.

В Болгарии могут пресечь украин­ский строительный размах: площадь дома привязана к площади участка и не может превышать определен­ный процент. К тому же в этой стра­не существуют два отдельных права собственности — на землю и недви­жимость, которая на ней расположе­на. Жилье может купить любой, а вот земля будет принадлежать только ре­зидентам. В Европе развито местное самоуправление, а это значит, что где-нибудь во французской глубинке местные жители могут не дать согласия на возведение дома в стиле, кото­рый придется им не по вкусу.

Но самые жесткие ограничения су­ществуют в Швейцарии: там нерези­дентам страны во многих кантонах нельзя иметь «второй дом». То есть, покупая швейцарское жилье, надо быть готовым к тому, что вы приобре­таете основной дом, в котором долж­ны проживать постоянно. Кроме того, продажа жилья иностранцам проис­ходит по квотам, которых в год выда­ется около 1 600 на всю страну, — пра­вительство распределяет их между кантонами. Существуют ограниче­ния и на площадь недвижимости, по­купаемой нерезидентами, невзирая на их материальное и общественное положение: максимальная площадь участка — 100 м2, а площадь самого дома не может превышать 350 м2.

Чтобы перечисленные нюан­сы не обнаруживались в процессе, а то и после покупки объекта, надо пользоваться услугами профессио­нальных агентств и компаний, в штате которых работают квалифицирован­ные юристы, консультанты и аналити­ки, имеющие большой опыт и совер­шившие не одну куплю-продажу.

Размеры налогов и сборов на покупку недвижимости

СТРАНА НАЛОГИ. СБОРЫ
Болгария 2,9-4,41 %
Германия 5,5-6,5 %
Испания 7,5-10%
Финляндия 4.1%
Франция 2-7%
Италия До 11%
Чехия
Черногория 430—630 евро
Турция 4% +500-1 500 евро
Египет 315-370 евро+ 125 евро за каж­дые 100 м2
Кипр 3-8%,от 1,5 евро с каж­дых 1 000 евро, НДС- 15%
США 1,01-4%, иног­да платит продавец |

Средняя цена жилой недвижимости в разных странах

СТРАНА СТОИМОСТЬ 1 м2у. е.
Англии 15500 Оценочно
США 14800
Япония 13 800
Швейцария 8300
ОАЭ 7100
Дания 6 500
Испания 5160
Германия 4200
Франция 3 900
Страны Прибалтики 3400
Португалия 2517
Чехия 2 500
Греция 2 244
Хорватия 2215
Кипр 2167
Венгрия 1875
Словакия 1725
Польша 1630
Египет 1500
Болгария 1487
Черногория 1300
Турция 1202
Поданным АН DEC Properly. На 2010 год

Чтобы приобрести недвижимость за границей, необходимы следую­щие документы:

  • действующий загранпаспорт;
  • регистрация в местных налого­вых органах с присвоенным индиви­дуальным кодом;
  • в некоторых случаях — открытие счета в банке.

Для оформления ипотечного кре­дита на покупку недвижимости за­рубежные банки могут потребовать у заемщика-нерезидента:

  • действующий загранпаспорт;
  • справку с места работы о дохо­дах в свободной форме;
  • ксерокопии документов о соб­ственности на Родине;
  • рекомендательное письмо лю­бого украинского банка (не во всех странах);
  • распечатку о движении средств на банковском счете;
  • справку об уплате налогов за последний год;
  • справку о долгах и непогашен­ных кредитах.

В зависимости от страны и банка для оформления кредита могут пона­добиться дополнительные документы:

  • копия свидетельства о браке или разводе (если таковое имеется);
  • договор с работодателем или справка с указанием должности, зар­платы,
  • продолжительности работы на данном месте;
  • декларация о доходах за послед­нее время;
  • подтверждение наличия на бан­ковских счетах определенной суммы;
  • справка о том, что вы не находи­тесь в международном розыске.

Кроме того, возможно, придется заполнить анкету с вопросами лично­го характера (о возрасте, месте посто­янного проживания, роде деятель­ности, родственных связях и т.д.).

Вообще покупателю зарубежной недвижимости полезно иметь при себе документы, доказывающие его финансовую состоятельность и ле­гальное происхождение средств, на которые приобретается недви­жимость. Например, свидетельства о владении недвижимостью в любой стране мира, акциями, предприятия­ми или долями в них, а также выпис­ки с банковских счетов. Как правило, все документы должны быть переве­дены на государственный язык и заве­рены у местного нотариуса.

Доходы от revenue sharing

 

Обычно сумма вашего дохода облагается налогом, если законом специально не предусмотрено освобождение от уплаты налога. Облагаемый налогом доход должен указываться в налоговой декларации и облагаться налогом. Не облагаемый налогом доход, возможно, должен указываться в налоговой декларации, но он не облагается налогом. Перечень имеется в Публикации 525, «Облагаемый и не облагаемый налогом доход» (Publication 525, Taxable and Nontaxable Income).

Условно полученный доход (Constructively-received income). Обычно вы должны платить налоги на суммы, включенные в ваш доход, даже если он фактически не находится в вашем распоряжении.

Действительный чек, который вы получили или который предоставлялся вам до конца налогового года, считается условно полученным в этом году, даже если вы не получили по нему деньги или не положили его на свой счет до конца следующего года. Например, если почта пыталась доставить вам чек в последний день налогового года, но вас не было дома для того, чтобы получить его, вы должны включить сумму этого чека в свой доход за этот налоговый год. Если же чек был отправлен вам по почте таким образом, что вы не могли получить его до конца налогового года или вы не могли получить средства до конца года по другой причине, вы включаете сумму этого чека в свой доход за следующий год.

Переназначение дохода (Assignment of income). Доход, полученный за вас вашим агентом, является доходом, который вы условно получили в том году, в котором его получил этот агент. Если вы заключили договор о получении третьей стороной дохода для вас, вы должны включить любую сумму в свой доход в тот момент, когда эта сторона получила его.

Пример (Example). Вы и ваш работодатель договорились о том, что часть вашей зарплаты выплачивается непосредственно вашей бывшей супруге. Вы должны включить в свой доход эту сумму в момент ее получения вашей бывшей супругой.

Доход в форме предоплаты (Prepaid income). Доход в форме предоплаты, например, компенсация за будущие услуги, обычно включается в ваш доход в тот год, когда вы получили его. Однако если вы ведете бухгалтерский учет методом начисления, вы можете отнести на следующий год предоплату за услуги, которые будут выполнены до конца следующего налогового года. В этом случае вы включаете оплату в свой доход в тот момент, когда вы зарабатываете ее, предоставляя услуги.

Компенсация наемных работников (Employee Compensation)

Обычно вы должны включать в свой валовой доход всю компенсацию, полученную вами за оказанные личные услуги. Помимо зарплаты, оклада, комиссионных, сборов и чаевых, это включает и другие формы компенсации, например, дополнительные льготы и фондовые опционы.

Вы должны получить форму (Form) W-2, «Справка о заработной плате и налогах» (Wage and Tax Statement) от своего работодателя, в которой указана компенсация за предоставленные вами услуги.

Уход за детьми (Childcare providers). Если вы предоставляете уход за детьми на дому у них, на дому у себя или в другом месте ведения коммерческой деятельности, полученная вами оплата должна включаться в ваш доход. Если вы не являетесь наемным работником, вы, возможно, работаете на себя и должны включать оплату за свои услуги в приложение (Schedule) C (к форме (Form) 1040), «Доход или потери от занятий предпринимательской деятельностью» (Profit or Loss From Business) или в приложение (Schedule) C-EZ (к форме (Form) 1040), «Чистый доход от занятий предпринимательской деятельностью». Обычно вы не являетесь наемным работником, если вы не подчиняетесь своему работодателю в части того, что и как вам делать, и если он не контролирует вашу деятельность.

Уход за детьми на дому у них (Babysitting). Если вы предоставляете уход за детьми родственников или соседей на дому у них, как постоянно, так и эпизодически, на вас распространяются изложенные выше правила ухода за детьми

Дополнительные льготы (Fringe Benefits)

Дополнительные льготы, получаемые вами в связи с предоставлением услуг, включаются в ваш доход в качестве компенсации, если только вы не платили за них обоснованную рыночную цену или не освобождены от уплаты налогов специальным законом. Если вы воздерживаетесь от оказания услуг (например, согласно обязательству о неучастии в конкурентной борьбе), это рассматривается в части, связанной с данными правилами, как предоставление услуг.

Получатель дополнительных льгот (Recipient of fringe benefit). Вы являетесь получателем дополнительных льгот, если вы предоставляете услуги, за которые предоставляются дополнительные льготы. Вы считаетесь получателем, даже если льготы были предоставлены другому лицу, например, члену вашей семьи. Например, если ваш работодатель предоставляет вашей супруге автомобиль за оказываемые вами услуги, то считается, что этот автомобиль предоставлен вам, а не вашей супруге.

Для того чтобы стать получателем дополнительных услуг, вы не должны быть наемным работником той стороны, которая предоставляет эти дополнительные услуги. Если вы являетесь партнером, директором или независимым подрядчиком, вы также можете быть получателем дополнительных услуг.

Доход от предпринимательской деятельности и инвестиций (Business and Investment Income)

Сдача личной собственности в аренду (Rents from personal property).Если вы сдаете напрокат личную собственность, например, оборудование или автомобили, то форма отчетности о доходе и расходах обычно определяется следующим:

  • является ли сдача собственности напрокат предпринимательской деятельностью, а также
  • ведется ли сдача собственности напрокат с целью получения дохода.

Обычно, если основная цель сдачи собственности напрокат заключается в получении дохода или прибыли, и вы сдаете собственность напрокат постоянно и регулярно, ваша деятельность по сдаче собственности напрокат является предпринимательской. Дополнительная информация о вычитании из налогооблагаемой базы доходов на ведение предпринимательской деятельности и деятельности, цель которой не заключается в получении дохода, приведена в публикации 535, «Расходы на ведение предпринимательской деятельности» (Publication 535, Business Expenses).

Доход партнерства (Partnership Income)

Обычно партнерство не облагается налогом. Оно «передает» свои доходы, потери, вычеты из налогооблагаемой базы и налоговые зачеты партнерам пропорционально доле каждого при распределении. Дополнительная информация приведена в публикации 541 (Publication 541).

Доля партнера при распределении (Partner’s distributive share). Доля партнера при распределении доходов, потерь, вычетов из налогооблагаемой базы и налоговых зачетов обычно основана на соглашении между партнерами. Вы должны указывать в своей налоговой декларации долю во всех этих позициях, независимо от того, выделялись ли они вам фактически. Однако ваша доля в потерях партнерства ограничена базовым значением вашей собственности в партнерстве с поправкой на момент того года партнерства, в течение которого произошла потеря.

Налоговая декларация партнерства (Partnership return). Хотя партнерство обычно не платит налогов, оно должно подавать налоговую декларацию для сведения по форме (Form) 1065, «Подоходная налоговая декларация для партнерства в США» (U.S. Return of Partnership Income). В этой налоговой декларации указываются операции партнерства в течение налогового года и те позиции, которые «передаются» партнерам.

Доход корпорации типа S (S Corporation Income)

Обычно корпорация типа S не платит налогов на доход. Вместо этого она «передает» свои доходы, потери, вычеты из налогооблагаемой базы и налоговые зачеты акционерам пропорционально доле каждого в собственности компании. Вы должны указывать свою долю по всем этим позициям в своей налоговой декларации. Обычно «передаваемые» вам позиции соответствующим образом увеличивают или уменьшают сумму акционерного капитала корпорации типа S.

Налоговая декларация корпорации типа S (S corporation return).Корпорация типа S должна подавать налоговую декларацию по форме (Form) 1120S, «Форма подоходной налоговой декларация для корпорации типа S в США» (U.S. Income Tax Return for an S Corporation), в которой указываются результаты деятельности корпорации за налоговый год и значения доходов, потерь, вычитаний из налогооблагаемой базы или налоговых зачетов, влияющих на личные налоговые декларации акционеров. Обращайтесь за дополнительной информацией к инструкциям по заполнению формы 1120S (Instructions for Form 1120S)

Oтчисления за авторские права (Royalties)

Роялти от авторских прав, патентов, а также недвижимой собственности, содержащей месторождения нефти, газа и полезных ископаемых, облагаются налогом, как обычный доход.

Роялти обычно указываются в Части I Формы E (Форма 1040), Дополнительные доходы и потери. Однако, если вы имеете долевое участие в эксплуатации в секторах нефти, газа и полезных ископаемых или занимаетесь коммерческой деятельностью в качестве работающего на себя писателя, изобретателя, художника и т.п., указывайте свой доход и свои расходы в Форме C или Форме C-EZ.

Обращайтесь за дополнительной информацией к Публикации 525, Облагаемый и не облагаемый налогом доход (Publication 525, Taxable and Nontaxable Income).

Виртуальные валюты (Virtual Currencies)

Продажа или иной вид обмена виртуальной валюты, либо использование виртуальной валюты для оплаты за товары или услуги, либо хранение виртуальной валюты в качестве инвестиций, как правило, имеют налоговые последствия, которые могут повлечь за собой налоговые обязательства. Данное руководство предназначено для физических лиц и коммерческих предприятий, которые используют виртуальную валюту (virtual currencies).

Бартер (Bartering)

Бартер – это непосредственный обмен собственностью или услугами. В момент получения вами собственности или услуг при бартере вы должны включить их справедливую рыночную стоимость в свой доход. Обращайтесь за дополнительной информацией по ссылкам Налоговая тема 420 – доход от бартера или «Бартерный обмен» (Barter Exchanges).

Оставьте первый комментарий для "Рекомендации сделки с недвижимостью на рубежом"

Оставить комментарий

Ваш электронный адрес не будет опубликован.


*


Лимит времени истёк. Пожалуйста, перезагрузите CAPTCHA.

Понравился сайт? Расскажите о нем своим друзьям.

RSS
Follow by Email
Facebook
Google+
http://lawedication.com/blog/2018/09/12/rekomendacii-sdelki-s-nedvizhimostyu-na-rubezhom">
Twitter