Чтобы получить возможность признать все расходы на модернизацию при аренде имущества, арендаторы и арендодатели часто заключают между собой договоры, которые позволяют уменьшить налоговую базу на стоимость модернизации. Например, агентский договор.
Арендатор и арендодатель заключают агентский договор. По условиям этого договора организация проведения модернизации входит в обязанности арендатора. За услуги агента он получает вознаграждение, а все расходы на модернизацию несет арендодатель (принципал по агентскому договору).
На самом деле на стоимость модернизации увеличивается арендная плата. А улучшения финансирует арендатор. При этом он учитывает все свои затраты в составе расходов по аренде на законном основании — согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса.
Обратите внимание: чтобы избежать претензий налоговиков, нужно правильно оформить все документы.
Увеличение арендной платы нужно предусмотреть в дополнительном соглашении к договору аренды. Повысить плату нужно на весь период аренды, а не только на время выполнения работ.
Заключить агентский договор. По этому договору арендатор от своего имени совершает сделки с поставщиками и подрядчиками, принимает материальные ценности и работы, а также оплачивает их. Право собственности на улучшения принадлежит арендодателю.
Составить отчет агента о выполнении порученного ему принципалом задания. Порядок и сроки оформления отчета должны быть прописаны в агентском договоре (ст. 1008 ГК РФ). К отчету нужно приложить все копии договоров и первичных документов, подтверждающих расходы агента. Принципал этот отчет должен утвердить.
Как рассчитать новую сумму арендной платы по договору аренды, покажем на примере.
В январе «Пассив» решил надстроить второй этаж. Предполагаемая стоимость строительных работ составляет 1 180 000 руб. (в том числе НДС — 180 000 руб.). Оставшийся срок аренды — три года.
Для оптимизации налогообложения стороны заключили агентский договор, предусматривающий вознаграждение в размере 3540 руб. (в том числе НДС — 540 руб.).
В дополнительном соглашении к договору аренды прописано, что на оставшиеся три года действия договора аренды арендная плата увеличивается на 32 876,11 руб. в месяц.
Эту сумму рассчитывают так:
(1 180 000 руб. + 3540 руб.) : 36 мес. = 32 876,11 руб.
Новая сумма арендного платежа до конца срока аренды будет составлять 56 476,11 руб. (23 600 + 32 876,11).
Однако лучше – изменять цену постепенно. Разумеется, порядок такого увеличения нужно прописать в дополнительном соглашении к договору аренды. Можно также заключать последовательно дополнительные соглашения об изменении суммы арендного платежа.
Те, кто решит воспользоваться данной схемой, должны быть готовыми к судебным спорам.
berator.ru