Налогообложение коммунальных услуг по договору аренды

На практике коммунальные услуги предоставляются собственником на следующих условиях:

1) стоимость коммуналки, потребленной арендатором, включается в арендную плату (либо — либо):

  • исходя из примерной цены. Тогда в договоре аренды указывается, что арендная плата включает в себя стоимость коммунальных услуг, потребленных съемщиком, и коммуналку в первичных документах не выделяют;
  • исходя из стоимости услуг, фактически потребленных арендатором. Это переменная часть арендной платы, которая может рассчитываться пропорционально снимаемой площади или на основании показаний индивидуальных приборов учета и выделяется в первичных документах. Оплата переменной части арендной платы осуществляется на основании счета арендодателя с приложением подтверждающих документов и расчета размера этой переменной части;

2) в договоре аренды устанавливают фиксированную арендную плату.Дополнительно съемщик возмещает арендодателю расходы на содержание снимаемых помещений по фактическим затратам владельца на потребленные энергоресурсы. При этом суммы такого возмещения не входят в ставку арендной платы, а оплачиваются арендатором сверх нее. Съемщик осуществляет возмещение расходов арендодателя на коммунальные услуги, приходящиеся на соответствующие помещения, периодически. Основанием для этого является счет собственника с приложением подтверждающих документов и расчета стоимости расходов, подлежащих возмещению, который осуществляется на основании показаний счетчиков, установленных в арендованных помещениях, и тарифов организаций-поставщиков;

3) в договор аренды включено условие о предоставлении посреднических услуг. Тогда арендодатель будет выступать в роли посредника, то есть приобретать коммунальные услуги для съемщика, а последний обязан компенсировать первому стоимость таковых. При этом доходом арендодателя будет лишь сумма вознаграждения, а не вся стоимость коммуналки, уплачиваемая собственником объекта в качестве посредника поставщику подобных услуг.

Порядок налогового учета расходов на коммунальные услуги зависит от конкретного способа их возмещения, установленного условиями договора аренды. Подробности — в таблице.

Объект налогообложения у cтороны договора Общий налоговый режим (ОСН) УСН (расходы)
Вычет по НДС Налоговые расходы
Первый вариант
Арендодатель
Всю сумму арендной платы, включая стоимость коммуналки, учитывает в доходах.
Арендодатель, находящийся на ОСН, облагает доход НДС
НДС, предъявленный поставщиками коммунальных услуг, принимает к вычету на основании счетов-фактур поставщиков (п. 1 письма ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@) Стоимость коммуналки учитывает в расходах (пп. 5п. 1 ст. 254, пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ, письмо Минфина РФ от 07.08.2009 № 03-11-06/2/148) Стоимость коммунальных услуг отражает в расходах на дату оплаты поставщику
Арендатор Принимает к вычету НДС со всей суммы арендной платы, включая стоимость коммуналки, на основании счета-фактуры арендодателя (п. 1 письма ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@) Учитывает в расходах всю арендную плату, включая стоимость коммуналки Отражает в расходах всю арендную плату, включая стоимость коммуналки и предъявленный НДС на основании счета-фактуры арендодателя (п. 1 письма Минфина РФ от 12.05.2005 № 03-03-02-04/1/116)
Второй вариант
Арендодатель
Сумма возмещения, выставленная арендатору, включая НДС, предъявленный поставщиками коммунальных услуг, включается в доходы. При этом НДС он не начисляет и счет-фактуру арендатору не выставляет (письмо Минфина РФ от 07.08.2013 № 03-11-06/2/31776, Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 № 9149/10)
НДС, предъявленный коммунальными службами, в части стоимости коммуналки, потребленной арендатором,к вычету не принимается (п. 2 письма ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, письма Минфина РФ от 18.07.2012 № 03-11-11/210, УФНС РФ по г. Москве от 26.06.2006 № 20-12/56637) Сумму возмещения, выставленную арендатору, вместе с налогом на добавленную стоимость учитывает в расходах Сумму возмещения, выставленную арендатору, вместе с НДС отражает в расходах на день оплаты поставщику
Арендатор Даже если арендодатель выставил счет-фактуру,принять к вычету такой НДС нельзя, поскольку собственник сам по себе не является поставщиком услуг (письмо Минфина РФ от 14.05.2008 № 03-03-06/2/51).
Согласны с данной позицией и некоторые суды (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 28.01.2009 № Ф04-7965/2008(20062-А46-25), ФАС Центрального округа от 23.10.2008 № А36-1323/2007)
Сумму возмещения стоимости коммунальных услуг учитывает в расходах (письма Минфина РФ от 14.05.2008 № 03-03-06/2/51, от 24.03.2007 № 03-07-15/39, УФНС РФ по г. Москве от 03.07.2006 № 18-11/3/57698@) Сумму возмещения стоимости коммуналки учитывает в расходах на день оплаты возмещения арендодателю (письма Минфина РФ от 14.05.2008 № 03-03-06/2/51, от 24.03.2007 № 03-07-15/39, УФНС РФ по г. Москве от 03.07.2006 № 18-11/3/57698@)
Третий вариант
Арендодатель
Учитывает доход только в размере агентского вознаграждения за оказываемые услуги.
Арендодатель на общем режиме начисляет на него НДС (письмо Минфина РФ от 27.01.2012 № 03-11-06/2/9)
Арендатор Вычитает НДС со стоимости потребленных коммунальных услуг и с суммы агентского вознаграждения (письмо ФНС РФ от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@, постановления ФАС Московского округа от 25.09.2008 № КА-А40/8932-08, ФАС Северо-Западного округа от 08.09.2008 № А66-109/2008). В данном случае арендатор получает счета-фактуры, выставленные собственником от своего имени на стоимость коммунальных услуг и на посредническое вознаграждение Сумму потребленных коммунальных услуг учитывает в расходах Сумму потребленных коммунальных услуг отражает в расходах на день оплаты арендодателю

v2b.ru